房?jī)r(jià)紛紛上漲，然而一些房屋交易、租賃的合同價(jià)竟然不斷 “走低”，這背后有何貓膩?近日，靜安區(qū)法院審理了幾起房屋交易案件，其中，房屋買賣或租賃的雙方故意做低合同價(jià)，逃避稅款的現(xiàn)象引起了法官的關(guān)注。
記者了解到，有關(guān)部門雖然早已發(fā)出多條 “禁令”，然而由于管理標(biāo)準(zhǔn)與法律法規(guī)不明確，此類行為一直屢禁不止，導(dǎo)致糾紛頻頻。
法律界人士指出，做低合同價(jià)的做法對(duì)于交易各方都有巨大風(fēng)險(xiǎn)，且因這種行為被明令禁止，違者可能被追究法律責(zé)任。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)著眼市場(chǎng)誠(chéng)信，明確、細(xì)化法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)與責(zé)任認(rèn)定，盡早、有效遏制這種行為。
現(xiàn)狀
做低合同價(jià)避稅案件引起關(guān)注
日前，靜安區(qū)法院在審理某證券公司與某房地產(chǎn)公司的一起房屋租賃合同糾紛案時(shí)發(fā)現(xiàn)，原被告雙方存在故意做低租金價(jià)格，以逃避稅收的現(xiàn)象。
原來，某證券公司于2000年和某房地產(chǎn)公司簽訂了一份房屋租賃合同，租金水平卻遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)。雙方在合同中另外約定，證券公司還需支付“租金補(bǔ)償款” 1000萬元。后因租賃過程發(fā)生矛盾，雙方遂對(duì)簿公堂。
案件本身并無特別之處，法院依法進(jìn)行了審判。然而，辦案法官在案件審理中還是注意到了這份租賃合同不合常理之處：租金緣何如此之低? 1000萬元的 “補(bǔ)償款”又是怎么回事?法官判斷，雙方可能通過做低合同價(jià)的方式逃避稅款，因?yàn)榘凑找?guī)定，所謂的 “補(bǔ)償款”無須開具發(fā)票，不計(jì)入應(yīng)征稅所得。如果雙方真的故意做低租金以逃避納稅義務(wù)，那么， 1000萬元的租金收入相當(dāng)于少交稅款250萬元之多。
事實(shí)上，利用這種交易手段避稅并非 “個(gè)案”，靜安區(qū)法院法官楊某告訴記者，該院前期即有幾起房屋交易、租賃合同糾紛案件中存在著類似現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)引起各方關(guān)注。
記者了解到，事實(shí)上，近年來我國(guó)的房屋租賃、房屋交易市場(chǎng)一直存在著通過故意做低合同價(jià)逃避稅款的問題。而隨著近期樓市的再度火爆，做低合同價(jià)逃避稅款行為的風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，引發(fā)了不少的糾紛。楊某表示，最典型的情況就是賣方或出租方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲后，認(rèn)為房子賣或租的價(jià)格太便宜而提出毀約，買方或承租方于是一紙?jiān)V狀遞到法院要求履約或賠償，此時(shí)，雙方前期約定的過低合同價(jià)往往會(huì)成為毀約方的最好借口，要求判定合同無效。
除此之外，也發(fā)生過做低合同價(jià)后中介與賣家之間出現(xiàn)糾紛的情況。
這種現(xiàn)象已經(jīng)引起了相關(guān)部門的重視。國(guó)稅總局不日剛剛下發(fā)通知，要求嚴(yán)查此類做低房屋交易合同價(jià)的行為。通知要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管，進(jìn)一步做好堵漏增收工作，確保完成今年稅收收入增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)。
結(jié)合本市情況，市檢察院一分院也于日前組織相關(guān)各方進(jìn)行了一場(chǎng)專題討論。與會(huì)人士與專家明確指出，此類現(xiàn)象損害了國(guó)家正常的稅收秩序，并結(jié)合各自領(lǐng)域提出了不同建議。
問題
“同案不同判”顯現(xiàn)法律短板
一方面是此類逃避稅款案件在不斷發(fā)生，另一方面，法律對(duì)于此類案件的處理意見卻又有不同。在市一分檢組織的專題討論會(huì)上，檢察官就向記者列舉了3個(gè)案情大致相似、但判決結(jié)果不同的避稅案件。
案例一：
合同部分有效
2007年8月10日，買家曹某與賣方陸某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，約定，房屋的實(shí)際成交價(jià)為106萬元，雙方同意以75萬元于9月15日前在房地產(chǎn)交易中心過戶交易;曹某負(fù)責(zé)支付政策規(guī)定雙方應(yīng)付的稅費(fèi)。 9月12日，陸某稱雙方的合同違反了國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，要求撤銷合同。曹某不同意，訴至法院要求陸某與其辦理過戶手續(xù)，逾期應(yīng)支付違約金。
法院認(rèn)為，當(dāng)事人以合法形式掩蓋非法目的的合同條款無效;而合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋買賣雙方關(guān)于房?jī)r(jià)的真實(shí)意思表示為106萬元，依法有效，雙方約定的交易合同價(jià)75萬元為虛假價(jià)格，具有非法目的，該條款無效。據(jù)此判決：陸某繼續(xù)履行合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，駁回曹某其他訴請(qǐng)。
案例二：
合同無效
許某與張某簽定定金協(xié)議，約定張某向許某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，所有的交易稅費(fèi)均由許某承擔(dān)，合同價(jià)做低至58萬元，另支付15萬元的裝修補(bǔ)償款;定金協(xié)議簽訂后15日內(nèi)雙方需要簽訂正式的買賣合同。其間，如果張某違約，則雙倍返還定金;如許某違約，則無權(quán)要求返還定金。同日，許某向張某支付定金2萬元。
但是到了約定時(shí)間，張某沒有和許某簽訂房屋買賣合同。許某以張某違約為由，訴至法院，要求其雙倍返還定金。張某抗辯，稱其發(fā)現(xiàn)定金協(xié)議中的約定是故意做低房?jī)r(jià)，逃避國(guó)家稅收，不愿再與許某簽訂房地產(chǎn)買賣合同。
法院認(rèn)為，定金合同約定做低房?jī)r(jià)，導(dǎo)致國(guó)家稅費(fèi)流失，損害了國(guó)家利益。判決：定金合同無效，張某應(yīng)將2萬元定金返還給許某。
案例三：
合同有效
嚴(yán)某與錢某簽訂了房地產(chǎn)買賣居間合同，約定嚴(yán)某向錢某購(gòu)買本市某房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)為348.7萬元，實(shí)際成交價(jià)為542.3萬元，差額部分為裝修、設(shè)備補(bǔ)償金;同時(shí)雙方約定在本協(xié)議簽訂后10日內(nèi)簽訂買賣合同，如嚴(yán)某未能履行本合同，則已支付的定金不予返還;如錢某未能履行本合同，則雙倍返還定金。
在支付定金后，因雙方發(fā)生爭(zhēng)議未能簽訂買賣合同。嚴(yán)某提起訴訟，要求錢某雙倍返還定金38萬元。錢某的抗辯理由是，本案是做低房?jī)r(jià)逃避國(guó)家稅收的行為，該居間合同應(yīng)屬無效。
法院認(rèn)為，雙方的合同系真實(shí)意思表示，居間協(xié)議合法有效，據(jù)此判決：雙方的居間協(xié)議有效，錢某雙倍返還定金。
以上三個(gè)案例的交易雙方均屬于做低房?jī)r(jià)簽訂房屋買賣合同，產(chǎn)生糾紛后原告方均以合同違反國(guó)家規(guī)定為由起訴，主張的權(quán)益是定金或者違約金，但是法官給出了合同有效、合同無效、合同部分有效三種不同的判決結(jié)果。
“對(duì)這種現(xiàn)象不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為是 ‘同案不同判’。”楊某認(rèn)為，因?yàn)榘盖楸旧碇g存在差異，不能算作 “同案”，市第一中級(jí)法院審監(jiān)庭庭長(zhǎng)盛煥煒也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。但兩位法官同時(shí)坦言，目前對(duì)于此類糾紛的判決確實(shí)存在著法律規(guī)定不明確的客觀原因，合同效力到底如何確定、各方責(zé)任又該如何認(rèn)定等，盛煥煒認(rèn)為對(duì)于這些問題相關(guān)法律條款及司法解釋沒有比較明確的說法，這給法院判決造成一定困擾。
