秦淮區(qū)今年房產(chǎn)官司同比增長(zhǎng)72%
今年的南京樓市，尤其是下半年，可以用熱火朝天來(lái)形容，隨著成交量的增長(zhǎng)，房產(chǎn)糾紛案件也成正比激增。從今年1月到11月，秦淮區(qū)法院受理相關(guān)案件26件，較去年同期上漲了72%。記者做了一番統(tǒng)計(jì)，涉及到買賣雙方和房產(chǎn)中介的糾紛，占這26件里的一半。
渾水摸魚型
沒(méi)產(chǎn)權(quán)的房子也敢賣
曹江海家有一套閑置的住房，是曹江海父親的名字，只有居住權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。今年下半年樓市火熱，房?jī)r(jià)高漲，曹江海便盯上了父親的這套房。曹江海懂點(diǎn)法律知識(shí)，他知道，如果對(duì)這套沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子進(jìn)行買賣，肯定會(huì)產(chǎn)生交易糾紛。但是一想到錢，他也管不了那么多了。
2009年8月，曹江海抱著試試看的心理，來(lái)到南京某房產(chǎn)中介公司，稱自己家里有一套住房想出售，但這套住房登記在父親名下，問(wèn)中介能不能賣?中介工作人員熱情地表示，房子當(dāng)然可以賣，現(xiàn)在行情這么好，這時(shí)候賣絕對(duì)賺錢，只是到時(shí)候需要他的父親在場(chǎng)，或者想辦法將這套房子過(guò)到曹江海的名下。
曹江海說(shuō)，他后來(lái)把自己最擔(dān)心的情況告訴了中介，這套房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，只有居住權(quán)。中介一口保證：“沒(méi)問(wèn)題，可以買賣!但只有居住權(quán)，房?jī)r(jià)要稍微低一些才好賣。”
中介十分積極，頻繁帶人前來(lái)看房，很快聯(lián)系好了買主鄭先生。鄭先生見(jiàn)房?jī)r(jià)比一般的房子要稍微便宜一點(diǎn)，心儀不已。而曹江海和中介為了能讓房子盡快脫手，都向鄭先生表示，這個(gè)房子可以辦到產(chǎn)權(quán)證。雙方在中介簽署了協(xié)議，鄭先生當(dāng)場(chǎng)交了5000元定金，房子很快成交。
到了11月份，這套房子還是遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶，買主鄭先生著急了，找到曹江海，要求他賠償自己的損失，并稱因?yàn)椴芙５耐涎?，這幾個(gè)月南京房?jī)r(jià)飆升，自己無(wú)形中損失了好幾萬(wàn)。曹江海連呼冤枉，自己也是被中介欺騙了，中介說(shuō)產(chǎn)權(quán)證可以辦下來(lái)。協(xié)商無(wú)果，鄭先生將曹江海父子告上法院，要求對(duì)方賠償一萬(wàn)元損失。
經(jīng)法院調(diào)解，除返還鄭先生先前支付的5000元定金外，曹江海另外賠償鄭先生8000元。曹江海表示，自己是受害者，被中介騙了。但中介承諾辦產(chǎn)權(quán)證的事只是口頭上說(shuō)的，沒(méi)有證據(jù)無(wú)法告中介，只能怪自己財(cái)迷心竅。
沖動(dòng)買房型
定金沒(méi)了，中介費(fèi)還得掏
跟很多買房者一樣，看到房?jī)r(jià)高漲，市民王強(qiáng)斌也急了，加入了買房大軍。他經(jīng)過(guò)南京某房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的介紹，沒(méi)多久就與賣房者林進(jìn)簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定由王強(qiáng)斌購(gòu)買林進(jìn)位于南京市白下區(qū)的一處房屋。但是，房子買下來(lái)后，王強(qiáng)斌又后悔了，中介一看情況不對(duì)，立即將他告上法院，索要一萬(wàn)元中介費(fèi)。
對(duì)此，王強(qiáng)斌認(rèn)為很委屈，因?yàn)樗X(jué)得自己都已經(jīng)不要原來(lái)的兩萬(wàn)元定金了，中介還問(wèn)他要錢，也太黑了。“當(dāng)初看這套房子的時(shí)候我就去過(guò)兩回，看得也不仔細(xì)，中介公司老是說(shuō)房子可以買，我本來(lái)也拿不定主意，第一次看完房子沒(méi)幾天，中介公司的小陳打電話給我，說(shuō)有個(gè)人愿意比我多出2萬(wàn)元買那套房子，讓我趕緊過(guò)去，我去了后，小陳就催促我趕快定下來(lái)，說(shuō)現(xiàn)在房子火得很，好房子留不住，不是看在跟我熟悉，不會(huì)把這么好的房子硬給我留著。當(dāng)時(shí)我覺(jué)得他們很真誠(chéng)，就頭腦發(fā)昏簽了合同，還付了兩萬(wàn)塊定金。”王強(qiáng)斌說(shuō)。
事后，他覺(jué)得自己太匆忙了，越想越后悔，家人也埋怨他這么大的事也不和家里商量，為此一家子爆發(fā)過(guò)多次爭(zhēng)吵。后來(lái)王強(qiáng)斌決定不買這套房子，另外再看房子，還是在這家中介看，但中介根本不同意，說(shuō)這是兩回事，這套房子的中介費(fèi)必須得付。他認(rèn)為，最終自己也沒(méi)買成房子，頂多兩萬(wàn)塊定金不要了，怎么中介還要一萬(wàn)塊中介費(fèi)呢?
法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，依據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人按照約定支付報(bào)酬。本案中，基于原告提供的居間服務(wù)，原、被告以及林進(jìn)簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，該合同合法有效，因被告違約未能履行完畢，原告并無(wú)過(guò)錯(cuò)，被告應(yīng)按約向原告支付中介傭金。判處被告王強(qiáng)斌于判決生效之日起七日內(nèi)支付原告中介傭金10000元。
合伙跳單型
拋開(kāi)中介簽合同成被告
買房人和甲中介簽署了《看房確認(rèn)書》，并通過(guò)該中介看中了一套房子。但是，不久后，買房人卻和賣房人通過(guò)乙中介簽署了合同。甲中介得知后，將買房人蔡某告上法院，要求買房人按協(xié)議約定支付中介費(fèi)和違約金共計(jì)45000元。
2009年，蔡某委托甲中介代理購(gòu)買房屋并在中介提供的《客戶買房委托書》上簽名，約定：“通過(guò)甲中介成交后，簽訂買賣中介合同時(shí)，支付房屋總價(jià)的1.2%給甲中介作為代理費(fèi)。如有任何規(guī)避行為，本人愿按總房款2%承擔(dān)違約責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容。后來(lái)甲中介通過(guò)網(wǎng)絡(luò)得知秦淮區(qū)某處房屋出售信息，并將它介紹給蔡某，但蔡某卻與乙中介簽署了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，通過(guò)乙中介與賣房人簽訂了《南京市存量房買賣合同》并辦理了過(guò)戶手續(xù)。
對(duì)此，甲中介認(rèn)為蔡某與賣房人在通過(guò)自己接觸后，又相約通過(guò)乙中介簽訂合同，這一“跳單”行為嚴(yán)重破壞了正常的房地產(chǎn)交易秩序，更侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《客戶買房委托書》請(qǐng)求判令蔡某支付中介費(fèi)和違約金共計(jì)45000元，除相關(guān)協(xié)議外，另外提供了蔡某與其工作人員通話的錄音證據(jù)證明：被告是因?yàn)橹薪橘M(fèi)的原因而選擇收費(fèi)低的乙中介與房主交易。
蔡某及其代理人表示，房主并沒(méi)有委托原告售房，所以他們最終是通過(guò)乙中介與房主進(jìn)行房產(chǎn)交易的，原告提供的《客戶買房委托書》中的有關(guān)條款為格式條款，是強(qiáng)制性約定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。
法院認(rèn)為，在房屋中介合同中，居間人的義務(wù)不僅是向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)，還應(yīng)提供訂立合同的媒介服務(wù)，促成房屋買賣合同成立。本案中，原告系通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲悉案涉房產(chǎn)的出售信息，事先并未取得這套房屋的中介權(quán)，也未獲得房主對(duì)其中介權(quán)的追認(rèn)，最終也未通過(guò)自己促成被告與房主的房產(chǎn)交易。此外，《客戶買房委托書》是原告提供的合同，其中約定“只要看房人經(jīng)由原告介紹實(shí)地看房后，看房人與房主的一切交易行為均視為原告居間的結(jié)果，就需要向其支付中介費(fèi)”，該條款導(dǎo)致原告和看房人之間權(quán)利義務(wù)的失衡，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。綜上，原告要求被告支付中介費(fèi)及違約金的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。(文中人物系化名)
【法官說(shuō)兩句】
秦淮區(qū)法院法官表示，廣大房屋買賣參與人包括中介公司，在房產(chǎn)交易過(guò)程中一定要注意維護(hù)好自身的合法權(quán)益，房產(chǎn)買賣因?yàn)樯婕敖痤~較大，一旦發(fā)生糾紛，不僅耗時(shí)耗力，還可能官司纏身，甚至擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任。簽署相關(guān)合同前慎重考慮，仔細(xì)閱讀協(xié)議約定的事項(xiàng)，對(duì)自身不利的條款要求對(duì)方給予詳細(xì)解釋并寫入合同;對(duì)口頭承諾盡量用書面形式固定，一旦發(fā)生糾紛己方能夠提供相關(guān)證據(jù)，防止吃“啞巴虧”;對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)屬情況了解清楚，查看相關(guān)證明材料，不能聽(tīng)信他人一面之詞，謹(jǐn)防被他人在利益驅(qū)動(dòng)下誘騙。
