夫妻一方賣房的法律效力
核心提示：夫妻共有房產所有權，夫妻一方在房產買賣合同上簽字，是否構成對夫妻另一方的表見代理行為？
［案情］2005年3月16日，鎮江市民張先生通過房產中介與孔先生簽訂了一份二手房買賣合同。合同約定：孔先生將其位于市區的一套建筑面積約80平方米的房屋出售給張先生，房款為20萬元（含室內部分家具、車庫等附屬設施），由張先生在合同訂立之日支付購房定金2萬元。張先生隨即支付了2萬元定金。5月底，孔先生的妻子聲稱孔先生賣房時沒有征得她同意，在她不知情的情況下擅自賣房的行為是無效的，提出將張先生支付的2萬元退給他。張先生于2005年年底一紙訴狀將孔先生夫婦告到法院，要求其雙倍返還定金共計4萬元。
[分歧]本案在審理中，對于張先生與孔先生之間簽訂的房屋買賣合同的法律效力及處理方面存在著兩種截然不同的意見。第一種意見認為：孔先生所賣房屋屬夫妻共同財產，未經其他共有人（其妻）同意，孔先生不能擅自處分該房屋，因此孔先生擅自處分夫妻共有房產的行為應是無效的。第二種意見認為：孔先生賣房行為構成了表見代理，因此其與張先生之間的房屋買賣合同有效。
［評析］筆者同意第二種意見。本案爭議的焦點在于只有夫妻一方在房屋買賣合同上簽字是否屬表見代理行為。表見代理屬于廣義范疇上的無權代理，具體是指在無代理權的情況下，代理人以被代理人的名義與相對人實施民事行為，并足以使相對人有理由相信代理人有代理權，法律為保護善意的無過失的相對人而要求被代理人對代理人的代理行為承擔授權人責任的一種法律制度。一旦構成表見代理，則產生有權代理的法律效果。設立表見代理制度的目的在于保護相對人的合法利益，維護交易安全，促進民事財產關系流轉的順暢。本案中，孔先生稱其妻讓其代簽，可見，張先生他完全有理由相信孔先生有權代理妻子賣房，所以可以認定孔先生以妻子名義賣房行為構成表見代理。因此，張先生與孔先生之間所簽訂的房屋買賣合同應認定為有效，孔先生夫婦違約而不履行合同，應當依定金罰則雙倍返還定金給張先生。
