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房產(chǎn)廣告內(nèi)容須謹(jǐn)慎 小心被忽悠
發(fā)布時間:2017-04-24 17:24:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,044 ℃

  摘要:購房者在購房前看到的廣告宣傳,包括宣傳資料、實物的模型等等,基本上都屬于要約邀請的范疇,這些內(nèi)容只要沒形成要約,并且在合同中也沒有注明,就很難要求賣方對此承擔(dān)違約責(zé)任。這種誤解,對購房者來說存在雙重風(fēng)險。

  案情回放

  2003年底,陳先生被城南某樓盤廣告打動。廣告說該小區(qū)屬于“成熟社區(qū),擁有皇家園林,豪華會所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全”。盡管該樓盤的價格比該地段其它樓盤每平方米要高出近400元,但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境,還是于同年12月份與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。

  今年5月收樓時,陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了會所、幼兒園、商店、郵局之外,其它配套設(shè)施都沒有,廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化。開發(fā)商解釋說健身房等普通設(shè)施會在近期內(nèi)建設(shè),而學(xué)校和多功能游泳池因未獲審批通過而取消了……陳某感覺受騙上當(dāng),遂起訴開發(fā)商要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

  律師說法

  本案涉及的法律焦點是開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。我國民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請,也稱要約引誘,是開發(fā)商邀請購房者參與購房行為的一種表達(dá)方式。

  “要約”和“要約邀請”是兩個完全不同的法律術(shù)語,兩者所帶來的法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下,商品房的銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)視為具有法律效力的要約。那么,在什么情況下“要約邀請”可以視為具有完全法律意義的“要約”呢?它應(yīng)該同時具備以下三個法律條件:

  1.該銷售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容,在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi),如:商品房的層高、樓距、電梯、車庫、配套設(shè)施等。

  2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達(dá)到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”“商機(jī)無限”等煽動性的語言只是為了制造聲勢,吸引購房者的注意,因此只能算作要約邀請,不能視為合同內(nèi)容。

  3.該銷售廣告和宣傳資料的說明和允諾即宣傳廣告的內(nèi)容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價格。

  只要商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容具備這三個條件,即使未明確訂入商品房買賣合同中,也應(yīng)視為合同內(nèi)容,出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的說明和允諾的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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