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住宅物業管理中出現的矛盾沖突，已成為當前社會矛盾的突出方面。因此，上海市人大正在審議的《上海市住宅物業管理規定（修訂草案）》備受各方關注。上海市人大也基于這項立法工作涉及到社會方方面面的利益，特別是關系到民生改善，于日前召開了一系列座談會并在媒體上向社會公開征求意見，還以聽證會的形式讓不同利益群體的意見進行交鋒，以更好地匯聚民意和民智。

　　但是，從匯總的意見和建議看，圍繞擬修改的條款內容所形成的分歧和爭論，構成了復雜多元的利益訴求，從一個側面反映了當前社會矛盾的多樣性、復雜性、變動性。這些復雜多元的利益訴求，主要來自業主、物業服務企業、相關政府管理部門以及物業小區的參與者。其中，最核心的問題包括以下幾方面：

　　一是物業管理不僅僅是房屋管理，還涉及到物權維護、財產保護，而且物權維護、財產保護要高于房屋管理，是物業管理的本質。也就是說，先有物權后有物業管理，尊重物權是物業管理的前提。忽視物業管理的本質，就會見物不見人，看不到物業管理規定調整的不僅僅是有形之物，最根本的是調整人與人之間的利益關系。更重要的是，以個人產權形式出現的商品房的大量存在，已經在事實上要求對私人財產權進行保護和尊重。有關住宅物業管理規定在修訂過程中只有立足于這一根本出發點，才能體現立法的價值追求，增強立法的針對性和有效性。具體來說，就是要圍繞這一價值核心，把政府監管、市場運作、業主自治加以協同，形成物業管理管理的多贏格局。在制度設計中，單純騙向任何一方，都會產生|“按下葫蘆浮起瓢”的困境，甚至舊的問題沒徹底解決，新的矛盾卻隨之產生。

　　比如，對于個別小區業主大會、業主委員會在實際運行上存在的不規范現象，到底是顯示政府相關行政管理部門的強力作用，強調加強對業主大會、業主委員會組建和日常運作的指導和監督工作，還是注重發揮政府的引導和疏導作用，推動業主大會、業主委員會在自治中學習自治和自律。一味強調政府的強勢介入，業主大會、業主委員會的自治既無法體現，也有違物權管理的自治要求。

　　二是物業管理不僅僅是物業形態的小區管理，還涉及到社會管理層面上的社區管理，在管物的同時還要管人、管社會，或者說是管物與管人、管社會相互交織，難分彼此。就管理內容來說，物業管理已經從房屋及其設備維護、保養延伸到區域保潔、安全、文明創建等工作，而且業主大會、業主委員會的參與，也提出了社會組織的監管問題。這些管理要素的交互作用，無疑增加了物業管理行為相對人及其行為方式的多重性、復雜性。在具體的矛盾糾紛化解、利益關系協調中，很多時候難以在對與錯之間進行協調和選擇，而是需要在尊重不同利益訴求的基礎上，進行利益協調和平衡。這就要求有關住宅物業管理規定不能籠統地對問題作原則的規定，而必須細分不同情況，設計和制定有針對性的條款。關鍵性的條款，既要以房屋管理為基礎，又要超越房屋管理，著眼于社會管理的創新，為社會性管理因素的參與留下空間。說到底關住宅物業管理規定的起草修訂，既要以政府房屋行政管理部門為主導，但又不能僅僅從政府房屋行政管理部門的角度思考問題，在強化政府行政管理色彩的同時，忽視或者淡化市場組織、業主自身以及其他社會組織的作用。政府行政管理部門應該在市場組織的資本強勢、社會自治組織無序之間進行協調，當好“守夜人”的角色。具體的法規條款在設計制定中，應該體現這一原則，而不是相反。

　　比如，物業管理費的收繳、維修基金的使用，往往是不少小區物業企業與業主之間矛盾的焦點，單靠條款規定哪一方權利和義務，都不足以解決問題。其背后的矛盾根源，已經不是單純的市場行為造成的，而是有其各個不同的具體原因。因此，在重市場與重保障并存的房屋政策環境下，單一的規定或條款難以涵蓋由物業管理衍生出來的一系列矛盾和問題，再加上部分物業管理企業與部分業主誠信意識的雙重缺失，就更使問題變得錯綜復雜和難以掌控。這就要求有關住宅物業管理規定在制定中不能“包打天下”，而必須注重相關法規之間的銜接，實施問題聚焦、“一事一治”，而不是攪和在一起，四面出擊，疲于應付。

　　總之，《上海市住宅物業管理規定（修訂草案）》在修訂中所遇到的多重難題表明，僅靠單一的法規條文，已難以從根本上解決復雜的矛盾沖突，必須以多種社會力量的介入為前提，加強多種社會力量的協同推進，形成“共治”的格局。法規所要做的，就是在利益充分博弈的基礎上，取得共識，確定大的原則和方向，形成相應的“硬約束”，推進物業小區成為老百姓安居樂業的幸福家園。