關于前期物業管理承接與驗收的方案
2003年6月8日國務院總理溫家寶簽署第379號國務院令，物業管理行業期待已久的《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內容明確規定了物業管理企業承接驗收的內容及相關要求，規范了物業管理企業承接和驗收的行為。根據《條例》及近年來本人在前期物業管理的實際運作過程中摸索總結的經驗,現就其中的幾個重要環節加以闡述，供相關領導參考指正。
一、物業管理公司決策層要高度重視承接和驗收工作，充分發揮公司的整體資源優勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進行。
二、注重現場考察，根據招投標文件及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強調計劃的嚴肅性。物業管理公司在完成招投標之后，應及時與招標方取得聯系，組織專業人員進入現場考察，細致了解管理委托合同所規定的管理內容和范圍，特別是設備設施的現狀，為物業承接和驗收打下堅實的基礎。另外，物業管理公司應根據招標方入住的時間要求及管理委托合同中關于管理范圍及服務標準的要求，組織專業人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應明確工作內容、各專業職責、工作標準及時間安排，若有條件還應繪制接管驗收統籌圖，加強工作的計劃性及嚴肅性，使接管驗收工作有條不紊地進行。
三、依據新項目的資料、國家和行業標準及現場考察情況編寫接管驗收方案。在編寫接管驗收方案時，物業管理企業經常會遇到招標文件不詳細、圖紙資料不全、現場部分設備設施滿足不了管理委托合同中服務標準的要求等問題。這時，物業管理公司應該怎么做呢?首先，接管驗收方案應該依據國家標準及現場考察情況編寫，國家及建設部頒布的《房屋接管驗收標準》、《建筑工程施工質量驗收標準》、《地下防水工程質量驗收標準》、《通風與空調工程施工質量驗收標準》、《智能建筑工程質量驗收標準》、《電梯工程施工質量驗收標準》等，物業管理企業的工程技術人員應準確掌握，并將其作為接管驗收的依據。
其次，物業管理企業與招標方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整改，物業管理企業要力爭得到招標方的支持，因為這將對樓宇今后的運行起到深遠的影響。再有物業管理企業各部門應編寫下列接管驗收方案：《前期物業管理工作進度計劃》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設備設施接管驗收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗收方案的編寫是接管驗收工作的重要環節，方案的好壞直接影響到工作質量。
四、人員培訓并組織接管驗收的實施。在新項目啟動之前，要對員工進行培訓，主要分為入職培訓和崗前培訓。入職培訓主要是向員工宣講企業文化、服務意識、禮儀禮貌、物業基礎知識等，崗前培訓主要是向員工宣講安全消防知識、崗位職責、操作規程及接管驗收方案并進行考核，考核合格者方可上崗。在新項目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項目上選派骨干從事接管驗收工作，從社會上招聘專業技工，這樣老員工拓寬了知識面，新員工也通過接管驗收鍛煉成為一名符合企業要求的員工。
五、接管驗收工作中應注意的幾個問題。
1、物業管理企業在接管驗收工作中應注意處理好幾個關系：物業管理企業與項目開發商、物業管理企業與業主、物業管理企業與監理公司、物業管理企業與項目總承包商、物業管理企業與項目工程分包方的關系等。物業管理企業在接管驗收階段難免會與他們發生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點。
2、物業管理企業在接管驗收工作中還要從物業的使用及維護角度進行驗收，看其是否能夠滿足業主的需求，存在的設計缺陷如何整改?物業管理企業不能光提問題，還要拿出讓發展商接受的方案，為今后減少業主在使用中的糾紛打下基礎。
3、物業管理企業的接管驗收工作是在工程竣工驗收以后進行的，通過政府主管部門驗收后，工程已經由總承包商移交給項目的發展商了。因此物業管理企業在接管驗收工作中提出的問題如何讓發展商接受，如何整改并加以解決，都會直接影響今后物業的運行。
4、物業管理企業應該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準備，并爭取得到發展商的支持，明確物業今后的評優是發展商品牌的延續，將為發展商今后的銷售起到積極的促進作用。
5、物業管理企業應該高度重視設備設施的保修合同，它將直接影響到物業管理企業的管理水平及運行成本。
