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絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理都是采取了商業(yè)模式，但這并不意味著政府對(duì)物業(yè)管理漠然視之，撒手不管。

　　人們一般認(rèn)為，物業(yè)管理是一種純粹的商業(yè)服務(wù)，因此，應(yīng)該完全市場(chǎng)化。但無(wú)論是從其歷史發(fā)展還是本質(zhì)屬性來(lái)看，物業(yè)管理都應(yīng)該具備公共性，至少是具備一定的公共性。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理一般認(rèn)為起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)的英國(guó)，正是工業(yè)化和城市化高速發(fā)展的時(shí)期，城市人口劇增，但住房供應(yīng)短缺，導(dǎo)致大量人口居住在質(zhì)量低劣、衛(wèi)生條件很差的住房中，整個(gè)城市環(huán)境惡化，不僅造成了景觀凌亂，更造成了霍亂、流感、天花等一系列傳染病的流行，大量人口死亡，影響了市民的公共利益。在這種情況下，英國(guó)人奧克塔維亞·希爾女士開(kāi)始探索有效的物業(yè)管理的模式。可見(jiàn)，物業(yè)管理的誕生，直接的動(dòng)因就是維護(hù)公共利益，因而具有極強(qiáng)的公共性。

　　為了改善窮人的居住環(huán)境，希爾想方設(shè)法為窮人建造了廉價(jià)的公寓，并實(shí)施了種種管理辦法改善居住環(huán)境。后來(lái)一度為富人專享的物業(yè)管理，實(shí)際上就是這樣最早在窮人當(dāng)中推行的。希爾在實(shí)踐中，主要還是采取了商業(yè)模式，確保投資人的利益。盡管如此，她還是盡力突出物業(yè)管理中的公共性，比如營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍，改善小區(qū)環(huán)境等。

　　香港地區(qū)物業(yè)管理的起步與英國(guó)有些類似。上世紀(jì)50年代中期，香港九龍石硤尾發(fā)生大火，造成多人傷亡。香港政府遂在原地興建了香港第一批公屋。由于公屋人口密度高，居民居住環(huán)境很差。后來(lái)隨著香港社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，香港著手改善公屋居民的居住環(huán)境，采取了一系列管理措施，香港的物業(yè)管理由此興起。

　　從物業(yè)管理興起的歷史來(lái)看，低劣的居住環(huán)境不僅影響居住者個(gè)人的健康安樂(lè)，也影響到了公共景觀、公共衛(wèi)生、社區(qū)和諧、社會(huì)穩(wěn)定等一系列重大公共利益。物業(yè)管理關(guān)涉的，不僅僅是業(yè)主的利益，更是全社會(huì)的利益，因而具有鮮明的、強(qiáng)烈的公共性。

　　很多產(chǎn)品和服務(wù)都具有公共性，但在程度上有差別。教育、醫(yī)療是公共性最強(qiáng)的產(chǎn)品和服務(wù)，所以應(yīng)當(dāng)成為政府提供的公共產(chǎn)品。物業(yè)管理也有較強(qiáng)的公共性，但上升為公共產(chǎn)品由政府提供卻并不普遍。世界上只有極個(gè)別國(guó)家，比如新加坡，將物業(yè)管理作為公共產(chǎn)品，由政府提供。新加坡的這一做法取得了良好的效果，新加坡被稱為“花園國(guó)家”，物業(yè)管理體制功莫大焉。

　　但絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理都采取了商業(yè)模式，但這并不意味著政府對(duì)物業(yè)管理漠然視之，撒手不管。現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是，政府在尊重現(xiàn)有物業(yè)管理商業(yè)模式的前提下，通過(guò)立法等手段盡可能使物業(yè)管理的公共性得到最大限度的體現(xiàn)，使得公共利益得到最大限度的保障。

　　我國(guó)物業(yè)管理的相關(guān)立法還沒(méi)有很好地體現(xiàn)出這方面的意旨。東莞華凱豪庭的物管公司之所以敢于悍然拒絕將車位出租給業(yè)主，就是因?yàn)椤段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定含糊其辭，沒(méi)有體現(xiàn)出公共性。該法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”這些規(guī)定極其含糊，在實(shí)際操作中，什么是“首先滿足”很難界定。“車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”這一規(guī)定，實(shí)際上也把開(kāi)發(fā)商置于強(qiáng)勢(shì)的地位，也就是說(shuō)，關(guān)于車庫(kù)的處理，開(kāi)發(fā)商想怎么干就怎么干，業(yè)主只能被動(dòng)地接受。這樣的立法顯然缺乏公共利益的考量與導(dǎo)向。如果立法從物業(yè)管理的公共性考慮，從大多數(shù)人的利益考慮，就應(yīng)該強(qiáng)制規(guī)定車位歸全體業(yè)主所有，這種所有權(quán)可以以多種方式實(shí)現(xiàn)，比如贈(zèng)予、出售、出租給業(yè)主，如果確有需要出租給非業(yè)主，則要業(yè)主同意，且租金由全體業(yè)主享有。