隨著城市化進程不斷加快，城市人口激增、地價高漲、住宅短缺。為緩解住房緊張和城市土地資源相對有限之間的矛盾，提高土地使用率并減少建筑成本，人們不得不將房屋的建造向空中、地下進行擴展，于是多層和高層建筑物大量涌現(xiàn)。而建筑物的區(qū)分所有打破了單獨所有形態(tài)下對物業(yè)的歸屬與使用的觀念。由于居住在同一棟建筑物里的人員數(shù)量眾多，生活習慣不同，無論對專有部分或是共有部分的使用，都難免不牽涉到他人甚至是整體利益，往往導致沖突和糾紛。以往那種“各人自掃門前雪”的生活方式再難奉行。
為建立一個和諧的物業(yè)利用秩序，避免利益爭享、責任相諉的現(xiàn)象，客觀上就有必要將全體業(yè)主組織起來，設立一定的管理機構，以共同解決物業(yè)的使用和維護問題。物業(yè)管理制度由此應運而生。
物業(yè)管理在國外已不是新鮮事物，在我國卻起步較晚。然而，由于社會和市場對物業(yè)管理的急需，諸多物業(yè)管理公司紛紛設立。這些從事物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)，其中有不少并非專業(yè)的物業(yè)管理公司，包括：
1、兼營物業(yè)管理業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他企業(yè)，即內設非獨立法人物業(yè)管理機構，兼營物業(yè)管理業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2、房管所(處)轉制的物業(yè)管理企業(yè)，即按照政企分開、企事分開的要求，從原屬事業(yè)性質的房管所(處)改制為獨立法人的物業(yè)管理企業(yè)。
3、后勤服務部門轉制的物業(yè)管理企業(yè)，即從原機關、企業(yè)和事業(yè)單位的后勤服務部門改制為獨立法人的物業(yè)管理企業(yè)。
由于這些非專業(yè)企業(yè)的存在，加之我國的實踐經(jīng)驗尚不豐富，立法上也缺乏一個整體規(guī)范，以及人們在原來計劃經(jīng)濟體制下形成的某些舊觀念的影響，導致目前物業(yè)公司對物業(yè)管理多存在角色錯位、行為不規(guī)范現(xiàn)象。而管理制度不完善，管理設施不齊備，管理合同不平等，管理人員不合格，使得業(yè)主普遍抱怨的物業(yè)公司服務質量低劣。尤其是物業(yè)管理收費的問題尤為突出，一方面業(yè)主抱怨物業(yè)公司巧立名目擅自收費或超標收費，而以拒絕交費相對抗;另一方面物業(yè)公司又常以斷水斷電甚至限制業(yè)主進出小區(qū)相威脅等等。業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾十分尖銳，有時甚至釀成暴力事件。
近年，住戶對物業(yè)管理問題的投訴已漸成為房地產(chǎn)領域的一大熱點，法院受理的物業(yè)管理糾紛案件也呈上升趨勢。隨著我國住房商品化、市場化改革不斷向縱深推進，物業(yè)管理問題也越來越受關注。
導致物業(yè)管理問題叢生的原因有多方面，但筆者認為最根本的恐怕還在于人們對物業(yè)管理的法律屬性問題認識不清，無論是政府主管部門還是相關的物業(yè)管理企業(yè)，均不能正確把握自己在物業(yè)管理活動中的位置。本文從物業(yè)管理的兩種形態(tài)入手，從民法的視角對物業(yè)管理的法律屬性進行解析。
一、物業(yè)管理的形態(tài)
所謂物業(yè)管理，在2003年9月1日實施的物業(yè)管理條例中規(guī)定，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
根據(jù)負責執(zhí)行物業(yè)管理事務的主體之不同，可將物業(yè)管理分為自主管理和受委托管理兩種形態(tài)。
1、所謂自主管理就是由業(yè)主自行執(zhí)行物業(yè)管理事務或結成一個組織體(業(yè)主自治機構)來共同執(zhí)行物業(yè)管理事務。同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立一個業(yè)主大會，代表和維護該區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。(但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。)
2、所謂受委托管理就是由專門從事物業(yè)管理工作的公司、企業(yè)來負責執(zhí)行物業(yè)管理事務。 業(yè)主由于受時間、精力和能力等方面的限制，對于物業(yè)管理事務不可能事必躬親，為提高管理效率，有必要將若干管理事項交由專業(yè)化的物業(yè)公司去完成，由此出現(xiàn)了受委托管理的形態(tài)，其已成為現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方式。剖析物業(yè)管理的法律屬性，須對物業(yè)管理的上述兩種表現(xiàn)形式特別是受委托管理分別予以考察。
受委托管理與自主管理場合所不同的是在管理權的來源上。自主管理場合的管理權系由業(yè)主對物業(yè)的所有權中派伸而來，是自行行使物業(yè)所有權，是物業(yè)所有權的固有權能，勿須通過任何其他媒介而得當然享有。而在受委托管理場合下，物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過與業(yè)主(業(yè)主自治機構)訂立物業(yè)管理合同的途徑，才能夠獲得業(yè)主(業(yè)主自治機構)的概括授權，享有對他人物業(yè)進行管理的資格，對物業(yè)區(qū)域內的物和人實施管理。
二、自主管理場合物業(yè)管理的法律屬性
在自主管理場合，實質上只是業(yè)主行使物業(yè)所有權的一種具體方式。根據(jù)所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理，管理也應當包含在支配當中。業(yè)主對物業(yè)進行管理正是業(yè)主對物業(yè)享有所有權的必然結果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因此，自主管理場合的物業(yè)管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，該場合的物業(yè)管理權屬于私權范疇，在后文便不再贅述。
三、受委托管理場合物業(yè)管理的法律屬性
在受委托管理場合，系由專業(yè)化的管理公司負責對物業(yè)實施管理，其管理事項也包括對物的管理和對人的管理兩大方面，在這一點上與自主管理場合并無差異。考試大論壇
所謂對物的管理，即指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理。所謂對人的管理，即指對物業(yè)管理領域內的區(qū)分所有權人居住生活關系所為之社區(qū)管理。其對象不以居住于該領域內所有建筑物上區(qū)分所有權人的行為為限，凡出入該領域的人的行為，均應納入。
管理的內容一般包括：對建筑物不當損毀行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理。概括而言，主要從三個角度出發(fā)：
1、從對物的角度，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能;如維持小區(qū)內車輛停放秩序、電梯安全檢查。
2、從對物業(yè)區(qū)域環(huán)境的角度，主要表現(xiàn)為清潔、綠化、治安保衛(wèi)等行為，以維持小區(qū)環(huán)境的整潔美觀和保障住戶的人身財產(chǎn)安全;如自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運、查驗小區(qū)出入人員的證件。物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
