物業稅“空轉”工作將推廣至全國，這是物業稅“空轉”試點工作6年多來邁出的一大步。此前，在去年12月14日的國務院常務會議上,房地產行業調控再度成為決策者關注的問題。昨天傳出的這一信息表明,久議不決的物業稅開征步伐開始提速，物業稅或成為強力遏制高房價的“巨斧”。
房地產股“地震”
昨天，消息一出，首先引起股市房地產板塊的地震。滬深股市開盤之后，地產板塊指數大幅暴跌，地產股龍頭萬科跌3%，保利地產跌幅逾4%，招商地產大跌近5%。房地產行業分析師認為,雖然短期內實際開征物業稅的可能性不大,但開征預期明顯增強，一旦開征,將對房價產生明顯的抑制作用。“空轉”在全國推廣的消息,表明“樓板已響”，“靴子”隨時會掉下來，說明政府打擊投機、抑制房價過度上漲的力度在加大,對想在市場興風作浪的投機客會有震懾作用，必然影響到近期房地產的股價表現。
“空轉實”難在哪
所謂物業稅模擬“空轉”,指一切步驟與真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,并進行評估和稅收統計,但沒有實際征稅。據悉，國家稅務總局在日前召開的一個工作會議上,布置了今年財產行為稅征收的相關工作,并對這一工作的要點進行討論。此外,會議還對在全國范圍內開展房地產模擬評稅,以及應用評稅技術核定房地產交易計稅價格工作的有關問題進行了說明。據透露，開征物業稅的設想是，第一步對商業地產征收物業稅，第二步是擴大到對住宅進行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。
南京市房產局和省地稅局相關負責同志在接受記者采訪時承認，南京是全國首批“空轉”試點城市之一，對稅率如何計算、空轉幾年下來的數字情況則“高度保密”，諱莫如深。
專家認為,部分城市試點開征物業稅的可能性加大。中央財經大學稅務學院教授劉桓指出,“今年在全國范圍內開征物業稅的可能性還不大,但在局部地區試點對商業地產征收,還是很有可能的。”深圳市已經將開征物業稅寫進了《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》。劉桓認為,開征物業稅,還需要解決一些難題,包括房產登記信息不完整、房產價值如何評估,以及與現有的稅費制度如何銜接等問題,具體到對住宅的征稅上,起征點如何設計也是一個有待解決的問題。
學者呼吁“不宜久拖”
2009年，隨著部分城市房價再次出現大幅上漲,已經有不少官員和學者公開呼吁在個別城市試點開征物業稅。國務院12月14日常務會議提出， 繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,在宣布取消二手房營業稅轉讓優惠之后,有關物業稅的新信息又給了市場充分的想象空間。上海房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,明年可能推出針對大戶型、高檔房的物業稅,極有可能在部分空轉試點城市轉入實轉。
而在此次會前,國土資源部規劃司司長董祚繼在去年11月初表示,由于土地稀缺和中國仍處于發展階段等因素,從長期來看房價還會上漲,但是建議通過稅收的措施,把土地增值返還給社會。
財政部財政科學研究所所長賈康在去年10月下旬則建議,應該爭取盡早安排物業稅改革,對于轉變地方政府職能、落實省以下分稅制、促進房地產市場長遠健康發展,具有重要意義,不宜久拖。
技術上已可行
和其他稅種不同,物業稅開征一直面臨房產價值評估、歷史數據缺乏、與現有稅費制度如何銜接等諸多難題,而這也一直是物業稅試點開征的障礙所在。
2003年5月開始,有關部門就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了模擬評稅試點工作。
在日前舉行的2009中國財稅改革年度論壇上,財政部稅政司副司長王曉華表示,經過6年多的模擬評稅試點實踐,按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。他說,目前已經初步建立了房地產數據庫,開發了若干套各具特色的評稅軟件,形成了專家支持隊伍,儲備了大量的專業人才,形成了“總體設計、分步實施”的物業稅改革思路,取消了城市房地產稅,統一了內外資房產稅制度。
而對于物業稅和現行稅費制度的銜接問題,賈康認為,目前業界對征收物業稅的擔心包括:開征物業稅會造成對已經繳納土地使用費的不公平;繳納土地使用費后開征物業稅不合理,是重復征收。
賈康認為,前者可以在操作上區別對待,對已經支付土地使用費的物業和將要推出的物業采取不同辦法,平穩過渡;對于后者,土地使用費繳納的依據是國家土地所有權,物業稅的征收依據是國家政治權益,是對業主征收的補償政府提供公共品的費用,費和稅并行不悖。
