作為一個業(yè)主委員會主任，我可以負(fù)責(zé)任地說：“物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)與出”比我們大多數(shù)業(yè)主想象的要復(fù)雜得多，后果也難以預(yù)測。不管 《 物業(yè)管理條例 》 （以下簡稱 《 條例 》 ）是如何規(guī)定的，也不管大家認(rèn)為換物業(yè)管理公司是一件多么難或多么簡單的事，我的切身體會或許對業(yè)主來說是有用的。
重新選聘物業(yè)管理公司可能產(chǎn)生的危機(jī)
事實上，幾百、上千戶業(yè)主是無法一一跟物業(yè)管理公司制定合同的，必須選出代表 —— 業(yè)委會，向大家公布，讓大家投票。物業(yè)管理公司的進(jìn)出都必須經(jīng)過這個程序，否則就違反了 《 條例 》 。但從實踐中容易出現(xiàn)這樣兩種情況：一，業(yè)委會過于認(rèn)真或有其他原因遲遲與物業(yè)管理公司達(dá)不成協(xié)議，不公布合同讓大家投票，導(dǎo)致“談判破裂”，如果物業(yè)管理公司因此而撤出，會引發(fā)小區(qū)危機(jī)。所以，我們的經(jīng)驗是業(yè)委會與物業(yè)管理公司的合同談判不能無限期延長，談幾個回合后，不管是否達(dá)成相互諒解，都要向全體業(yè)主公布，由大家投票決定是否選聘該公司。二，業(yè)委會就是公布了合同讓大家投票，也難免讓人說閑話。特別是當(dāng)管理費上調(diào)時，會有業(yè)主說業(yè)委會一定拿了物業(yè)的好處。這樣一來，只要有 25% 的人反對， 10% 的人棄權(quán)或找不到，贊成票就達(dá)不到三分之二，與物業(yè)管理公司的合同就簽不了。
簽物業(yè)服務(wù)合同的特殊性
一般商業(yè)談判是一對一，雙方覺得可以就簽合同。簽物業(yè)服務(wù)合同卻是一對幾百、幾千。一個物業(yè)服務(wù)合同的談判要讓所有人都滿意幾乎是不可能的。特別是一個小區(qū)住著收入不同的業(yè)主，房子的價格在 5 到 10 倍以上，那就根本無法達(dá)到一致！花 50 萬買一套房子，管理費每平米 2 元他覺得貴，花 500 萬買一套房子，服務(wù)好 3 元人家也能接受。有重視生活品質(zhì)的，管理費 6 元以上每平米的也有。這樣的人住在一起，怎么統(tǒng)一？怎么投票？有的小區(qū)，管理費上漲幾分、一毛錢就能使小區(qū)分裂！最后，物業(yè)管理公司與業(yè)主簽合同就是拼價錢，越便宜越容易得到大多數(shù)業(yè)主的支持。
業(yè)主投票的非理性因素
選物業(yè)，業(yè)主除了圖便宜以外，就是靠“感性”或叫“感情”投票。一般業(yè)主對物業(yè)管理公司的了解就是前臺、維修工、保潔和保安。業(yè)主很少從公司實力，特別是重要的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)的保值增值的角度去選物業(yè)。我在發(fā)選票時碰到過這樣的業(yè)主，她不投物業(yè)管理公司的票。我問為什么？她說，物業(yè)管理公司的工人長得不好看！由此可見業(yè)主在選聘物業(yè)管理公司這樣重大的問題時采取的輕率態(tài)度。如果由這種非理性因素決定物業(yè)管理公司的進(jìn)出，對整個物業(yè)管理行業(yè)和業(yè)主的長遠(yuǎn)利益都是極大的傷害。因此，在物業(yè)管理公司加強(qiáng)自尊和自律的同時，業(yè)主也應(yīng)該反思自己。
應(yīng)引進(jìn)專業(yè)公司監(jiān)督物業(yè)工作
坦率地說，業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督完全是形式上的，一些業(yè)余的、外行的、不拿一分錢的業(yè)主如何監(jiān)督專業(yè)化程度極高的物業(yè)管理公司的工作？現(xiàn)在，全靠物業(yè)管理公司的自覺自律。長遠(yuǎn)看，專業(yè)化服務(wù)，特別是為業(yè)主、業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)管理公司的專業(yè)公司早晚會產(chǎn)生。 《 條例 》 賦予了業(yè)委會太多的責(zé)任，比如物業(yè)的交接。如果物業(yè)管理公司把一套物業(yè)管理的資料、設(shè)備交給業(yè)委會，業(yè)委會是沒有能力負(fù)責(zé)的。所以，最好的規(guī)定應(yīng)該是業(yè)委會監(jiān)督新舊兩個物業(yè)管理公司的交接，或業(yè)委會聘請律師干監(jiān)督交接的工作。政府主管部門在雙方出現(xiàn)問題時調(diào)解和裁判。按 《 條例 》 規(guī)定，該誰的問題誰負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理公司進(jìn)出一個小區(qū)就像換政府一樣麻煩。我的意見是不要輕易換。物業(yè)有問題可以督促其改，或要求換經(jīng)理。有問題也要分析是什么問題，如果確實是物業(yè)管理公司的服務(wù)問題、管理問題，那也要經(jīng)過三分之二業(yè)主的投票同意。千萬不能業(yè)委會幾個人覺得物業(yè)不行，就帶頭炒物業(yè)。這樣做是不負(fù)責(zé)任，也是危險的。
對全體業(yè)主要進(jìn)行公民教育，使大家認(rèn)識到自己的責(zé)、權(quán)、利的平衡。比如，業(yè)主如果不知道付管理費不是為物業(yè)管理公司，是為自己的財產(chǎn)，欠費問題就無法根本解決；同樣，如果物業(yè)管理公司的工作人員不知道自己是在管理“私有財產(chǎn)”，這種財產(chǎn)是神圣不可侵犯的，他就端正不了態(tài)度，也管不好物業(yè)。如果政府主管部門不知道自己的職責(zé)是維護(hù)社會正義，是為了全體人民，也包括他們自己，具體工作中就把握不好尺度。總之，對待物業(yè)的進(jìn)出問題要慎而又慎！
作者系北京市銀楓家園業(yè)主委員會主任
