案例背景：2003年11月，韓某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱：開發(fā)商)簽訂購房誠意金協(xié)議一份。協(xié)議約定：1.韓某向開發(fā)商預訂XX公寓5棟2單元302室，面積暫估為120平方米(最終以相關部門實際測量為準)，每平方米暫定價格為5000元;2.韓某自愿支付5萬元作為預訂住宅室號的誠意金，開發(fā)商在收到該誠意金后為韓某保留所訂室號的住宅，不得擅自將韓某所訂室號的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠意金及利息外，還應向韓某支付違約金3萬元;……上述誠意金協(xié)議簽訂后，韓某按約向開發(fā)商支付了誠意金。
2005年3月1日，開發(fā)商書面通知韓某前來簽訂正式的商品房買賣合同。2005年5月，韓某向開發(fā)商一次性支付了55萬元購房款，開發(fā)商的副總王某向韓某出具收條一張注明：今收到XX公寓5棟2單元302室購房客戶韓某的購房款55萬元，按每平方米5000元計算，面積為120平方米，該收條加蓋了開發(fā)商的售樓合同專用章。2005年6月，韓某至售樓處要求簽訂商品房買賣合同，王某與韓某簽署了一份備忘錄注明“客戶韓某前來簽訂合同，由王某接待。王某承諾最遲本月底簽訂合同”。后因該處房產(chǎn)急劇漲價，開發(fā)商拒絕向韓某交房。韓某認為雙方的誠意金協(xié)議已經(jīng)轉化為商品房買賣合同，隨后起訴至人民法院，訴稱其已經(jīng)交付了全部的房款，請求法院判決開發(fā)商立即交房，并將辦理產(chǎn)權證的材料交付給韓某以便進行相關登記。開發(fā)商辯稱誠意金協(xié)議中的單價僅為暫定價，該價格是不確定的，而且雙方尚未簽訂商品房買賣合同，請求法院駁回韓某的訴訟請求。
一審法院審理后查明開發(fā)商已經(jīng)于2005年2月取得了商品房預售許可證，韓某在交付55萬元后未再支付任何款項。法院認為雙方重新確定了合同單價，因此判決支持韓某的訴訟請求，即認可了5000元每平方米的單價，面積以房產(chǎn)部門測量為準。開發(fā)商不服一審判決提起上訴，二審法院認為一審認定事實清楚，適用法律準確，遂判決駁回上訴，維持原判。
律師點評：上述真實案例中，兩級法院都支持了韓某的訴訟主張，其判決要點在于認可了誠意金協(xié)議轉化為商品房買賣合同。本案中的誠意金協(xié)議與我們經(jīng)常看到的認購協(xié)議、預訂協(xié)議等具有相同的性質(zhì)，其目的是為了給將來訂立商品房買賣合同提供擔保。
韓某與開發(fā)商在自愿的基礎上簽訂誠意金協(xié)議，且該協(xié)議內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此誠意金協(xié)議自訂立時就對合同雙方具有約束力。合同實際履行中，韓某向開發(fā)商支付55萬元房款后，開發(fā)商的代表王某出具的收條明確說明單價按照5000元計算，上述行為可視為雙方用對價格條款進行了確認，于是雙方簽訂的誠意金協(xié)議轉化為了商品房買賣合同。法院據(jù)此作出判決是正確的。
值得說明的是開發(fā)商在條件成就時不與韓某簽訂商品房買賣合同，這本身就存在過錯。律師認為簽訂預購合同的雙方，應盡快本著誠信原則簽訂商品房買賣合同以進一步細化雙方的權利義務，這樣才能盡量減少合同糾紛的產(chǎn)生。
