怎么正確使用《商品房買賣合同》?
新版《商品房買賣合同》出來后，購房者在使用過程中還有許多不明白的地方，我們特邀請律師對該合同進行分析，并給購房者提醒，同時也提醒有關部門注意合同的不完善之處。
面積誤差要約定處理辦法
合同里只約定了“合同約定面積”與“產權登記面積”的面積誤差比例，但未明確“套內建筑面積”與“公共部位與公用房屋分攤建筑面積(下稱公攤面積)”的面積誤差比例。
由于新版合同中明示了買受人可選擇按“建筑面積”或“套內建筑面積”等方式計價，因此，可能不便于像舊合同那樣，分別標出“套內建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內容多了，但與舊合同相比，事實上對買受人的保護力度減小了。因為客觀上，出賣人與買受人相比，掌握的信息多，買受人提出約定“套內建筑面積”誤差比例不得超過一個比例時，比如：“套內建筑面積”誤差不超過±5%或建筑面積不超過一定幅度，“套內建筑面積”不得減小多少時，出賣人往往不同意。而客觀上，往往建筑面積沒有超過約定幅度時，“套內建筑面積”往往縮水，公攤面積往往加大，再加之出賣人交房時，往往不向買受人出示《商品房銷售面積明細表》——“測繪部門實測面積文件”，導致買受人在受領商品房時，往往不知道“套內建筑面積縮水，而公攤面積加大”，所以這里提醒買受人：一定要在合同里約定“套內建筑面積誤差超過一定幅度時的處理辦法”，以便給自己行使權利留下依據。
想辦法約定訂金性質
新版《商品房買賣合同》中沒有“訂金”的內容，但在出賣人與買受人簽訂認購書階段，認購書中又大多數存在“訂金”條款，且約定如果買受人不簽訂合同，訂金沒收等內容。然而，簽訂正式合同以后，認購書往往被出賣人收回，因此，一旦出現出賣人不履行合同的情況，買受人幾乎不能行使或無法行使雙倍返還訂金的權利。因此，建議買受人在合同中應約定訂金的內容及訂金的性質(依據最高人民法院的規定，訂金條款如未約定訂金性質，不適用訂金罰則)。
索要測繪部門實測面積文件
新版《商品房買賣合同》并無明示出賣人在交房時應向買受人出示《商品房銷售面積明細表》——“測繪部門實測面積文件”的義務，導致買受人在受領商品房時，往往不知道“套內建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度，而在建筑面積加大的同時，經常出現“套內建筑面積”縮水的現象。舊合同第二條約定，商品房交付時，出賣人應向買受人出示“測繪部門實測面積文件”，在這種有利于買受人的提示性條款明確約定的情況下，尚且大量存在出賣人不向買受人履行出示“測繪部門實測面積文件”義務的現象，如果在合同中沒有這種提示性條款，買受人的利益更無法保障，買受人完全處于一種糊涂消費的狀況。
合同還有不合邏輯之處
所有權或使用權本已無可爭議的內容，不應再作為可商議的條款。新版《商品房買賣合同》第17條關于“樓宇的屋面使用權”和“樓宇的外墻面使用權”，本應歸買受人享有(當然要服從物業的整體管理且不影響市容)，但在實際售房中，出賣人往往將其約定為“歸出賣人所有”，而且不能協商。那就是說，買受人必須認同出賣人的侵權行為，否則就別買房。對不合邏輯之處，合同范本應加以限制和約束。
不公平原因：專業知識不對稱
總之，新版《商品房買賣合同》的出來，充分考慮了買受人與出賣人的“意思自治原則”，并且留出了很多空格供雙方協商、填寫，但卻忽視了“買受人與出賣人在專業知識等方面根本不能相提并論”這一事實。難怪有一位買房專家聲稱———新版合同與舊合同相比，如果要打官司，對買受人來說更不利。因為感覺上舊合同雙方協商的余地較小，買受人一旦訴訟，完全可以出賣人提供“格式合同或格式條款”為由主張自己的權利，但新版合同由于留出了很多空格(簽約時很多已被出賣人填上了自己的內容，且不能商量)，感覺上似乎充分體現了雙方的真實意思表示，雖然最后的合同內容不平等，買受人也只能吃啞巴虧。
當然，“意思自治原則”應該體現，但由于買受人與出賣人相比根本不是一個數量級，且事實上根本不平等，因此，有關部門在起草、制訂合同范本時，應從買受人這一弱勢群體的利益出發，盡可能制訂一些“提示性條款”，或規定出賣人應履行一定的“提示義務”，以保證交易的公平。英島律師事務所 鄧澤敏 雷艷坤
幾點提醒
1、簽訂正式合同時，一定要約定建筑面積未超過約定幅度時，“套內建筑面積”的誤差比例及超出時的處理辦法。
2、在合同中約定，出賣人在交房時應向買受人出示《商品房銷售面積明細表》——“測繪部門實測面積文件”，并約定出示的時間及方式。
3、注意出賣人是否侵犯本屬于買受人的權利。
4、訂金的約定是否公平、合法、有效。
