導(dǎo)讀：現(xiàn)在購買商品房都有一個認(rèn)預(yù)售的過程，買房看中某樓盤后，一般都是要交付定金然后簽訂認(rèn)購書或者定購書等一些承諾性合同，但是如果最后房屋買賣合同因其他原因協(xié)商不成，先前交付的定金能否返還呢?
【案情簡述】
2011年8月3日，李先生和某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房定購書》，約定李先生向該房地產(chǎn)公司定購房屋一套，總房價款為人民幣60萬元。定購書中約定：李先生在簽訂本商品房定購書時，交付定金人民幣6萬元，如果買方到期未履行承諾的義務(wù)，賣方除有權(quán)將此房屋轉(zhuǎn)賣其他人外，買方已交付的定金將不予退還。
上述定購書簽訂后，李先生依約支付了定金人民幣5萬元。此后，雙方在訂立房屋的《預(yù)售合同》時對交房時間不能協(xié)商一致，致使未能訂立《預(yù)售合同》。買家李先生要求某房地產(chǎn)公司退還定金未果，隨訴至法院。法院最后判決，被告某房地產(chǎn)公司返還原告李先生定金人民幣5萬元。
上述案件中的一個很重要的爭議點(diǎn)是，購房合同條款無法達(dá)成一致，定金能否返還?
【律師評析】
在本案中，當(dāng)事人不能協(xié)商一致的主合同條款并未在房屋定購書中約定，因而當(dāng)事人不能協(xié)商一致不能規(guī)則于任何一方當(dāng)事人，故不適用定金罰則，接受定金的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)原額返還定金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
【知識拓展】
一、什么是定金?
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。
二、定金的性質(zhì)確定
1、定金的性質(zhì)可以由當(dāng)事人約定。當(dāng)事人可以在合同中約定定金具有互不排斥的多重性質(zhì)。例如，對立約定金，當(dāng)事人可以約定在正式訂立主合同后，定金不予以返還，而是轉(zhuǎn)而用作違約定金;對于成約定金、證約定金，亦可通過約定使其給付后同時具有違約定金性質(zhì)。
2、在有些情況下，即便當(dāng)事人未約定，也可以推定定金兼具約定性質(zhì)以外的其他性質(zhì)。如違約定金、解約定金和成約定金合同，是主合同的從合同，而從合同存在必能證明主合同的存在，故上述三種定金當(dāng)然同時具有證約定金的性質(zhì)。
3、當(dāng)事人未對定金性質(zhì)作出約定時，應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)的推定。一般情況下，應(yīng)當(dāng)推定該定金僅具有定金的一般性質(zhì)。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定的立法精神，我國的交易習(xí)慣以及司法實(shí)踐的普遍認(rèn)可，我國定金的一般性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為違約定金。
三、《擔(dān)保法》關(guān)于定金的規(guī)定
第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。
定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
