隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口流動(dòng)的增強(qiáng)，很多農(nóng)村居民搬離了農(nóng)村，手中有了“多余的房產(chǎn)”，農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)蘊(yùn)而生。但在現(xiàn)實(shí)中，基于房?jī)r(jià)上漲、拆遷等原因，許多當(dāng)事人又以違反法律的規(guī)定主張?jiān)摲课葙I(mǎi)賣(mài)無(wú)效。那么農(nóng)村私有房屋能不能買(mǎi)賣(mài)?買(mǎi)賣(mài)合同的主體到底是誰(shuí)呢?這一問(wèn)題既關(guān)系到公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)又關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定。
農(nóng)村私有房屋是指農(nóng)民個(gè)人所擁有的用于生產(chǎn)、生活的自建自住農(nóng)舍，這種農(nóng)舍主要建在宅基地上。目前，我國(guó)還沒(méi)有關(guān)于調(diào)整農(nóng)村房屋和土地的民事法律，僅在民法通則、物權(quán)法和土地管理法等極少數(shù)規(guī)范中進(jìn)行調(diào)整。《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋享有所有權(quán)”。第64條規(guī)定，“私人對(duì)合法擁有的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。其中的處分形式多樣，包括買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與等方式。《土地管理法》第六十二條也認(rèn)可農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)和出租。因此，在我國(guó)，農(nóng)村私有房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的。而且對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買(mǎi)賣(mài)，我國(guó)相關(guān)法律和地方法規(guī)都有明確的規(guī)定，《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》(2004修正)第 13 條規(guī)定：“集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(二)居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人;非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。在我國(guó)目前的司法實(shí)踐中，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買(mǎi)賣(mài)，如果經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，一般認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同有效。
但對(duì)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)合同卻認(rèn)定為無(wú)效。理論界通說(shuō)認(rèn)為：首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。第三，目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。而且根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
這樣似乎讓人覺(jué)得非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不可以成為農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)的主體。筆者認(rèn)為：首先，我國(guó)法律是禁止宅基地的流轉(zhuǎn)，但似乎又與“房地一致”原則相矛盾。而且，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)以及其他規(guī)范性法律文件并沒(méi)有明確規(guī)定非集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)主體是不合法的，“法有明文規(guī)定不可為，法無(wú)明文禁止即可為”。況且非集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)主體有著深刻的現(xiàn)實(shí)必要性。第一，農(nóng)民存在多余房屋，由于繼承、贈(zèng)與、新買(mǎi)住房等原因，很多農(nóng)民脫離了農(nóng)村，農(nóng)存的住房就成為“多余”，需要處置，而房屋買(mǎi)賣(mài)就成為了最佳的處置方式，與此同時(shí)，由于城市住房緊張，房?jī)r(jià)高，城市居民來(lái)住房比較寬松的農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)自己的住所不失為一個(gè)良策，一方面可以解決農(nóng)場(chǎng)房屋“多余”現(xiàn)狀，另一方面又可以解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。況且僅在集體經(jīng)濟(jì)組織成員間內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)之間流轉(zhuǎn)，無(wú)法形成有效的市場(chǎng)，還會(huì)損害出賣(mài)人的經(jīng)濟(jì)利益;第二，它可以成為農(nóng)民的融資手段。對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，不到萬(wàn)不得已是不會(huì)出賣(mài)自己的房屋的，比如為了治病救人、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，而非集體經(jīng)濟(jì)組織成員一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，能夠在短時(shí)間內(nèi)給付購(gòu)房款;其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效只能依據(jù)法律和行政法規(guī)。但是，該通知雖然是以國(guó)務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布的，尚不屬于行政法規(guī)。因此，不能據(jù)此決定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
所以非集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以成為農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體。而且根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也應(yīng)該能可以以向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員流轉(zhuǎn)。
