最近，陳先生看好了一套二手房，在準(zhǔn)備首付款時(shí)，卻有些疑惑，他不知道自己到底該準(zhǔn)備多少錢，房子貸款能貸到幾成心里也沒底。與一手房的首付和貸款相比，二手房既涉及到房?jī)r(jià)總額，還與市場(chǎng)評(píng)估價(jià)有很大關(guān)系，同時(shí)也牽涉到房產(chǎn)年限等多種因素。如何能夠在買二手房前就能將這些賬算清楚?記者走訪了一些從事二手房工作的經(jīng)紀(jì)人，他們認(rèn)為，買房前要先認(rèn)真了解跟房?jī)r(jià)有關(guān)的各種細(xì)節(jié)問題，再通過專業(yè)的指導(dǎo)，才不會(huì)在最后付款和貸款時(shí)出現(xiàn)無法難題。
首付多少，要看評(píng)估價(jià)格
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)廈門成林加盟店銷售總監(jiān)熊益忠介紹說，房子的首付并不完全依成交總價(jià)確定，跟評(píng)估價(jià)格也有很大的關(guān)系，因?yàn)殂y行放貸的依據(jù)是評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，而不是房產(chǎn)的真實(shí)成交價(jià)。
目前，在廈門的二手房市場(chǎng)上，一般評(píng)估價(jià)都略低于成交價(jià)。而評(píng)估價(jià)的高低除了和房子本身有關(guān)外，還和該地段的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)有很大關(guān)系。市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)主要是政府根據(jù)不同地段而制定的，地段差異較大。他舉了個(gè)例子：如果買位于長(zhǎng)青路一帶的面積90平方米左右的小三房，總價(jià)50萬元，每平方米5500多元。根據(jù)目前執(zhí)行的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)初步評(píng)估，這套住宅的評(píng)估價(jià)應(yīng)當(dāng)在每平方米4500元左右。一般來說，買方在銀行的可貸金額為評(píng)估總價(jià)的7成，即28萬元左右，買房人至少要準(zhǔn)備22萬元的首付款，這其中就包含了首付款12萬元，以及交易價(jià)與評(píng)估價(jià)之間的差價(jià)10萬元左右。
房子越舊，貸款成數(shù)越低
陳先生買了一套老市區(qū)的二手房，這套房產(chǎn)建于1988年，他本想多貸一點(diǎn)錢，可在實(shí)際貸款辦理過程中，陳先生卻遇到了很多麻煩。有的銀行干脆不接受這個(gè)業(yè)務(wù)，有的銀行雖然同意貸款，但貸款成數(shù)也非常低。對(duì)此，他有些不理解，不知道銀行的可貸款標(biāo)準(zhǔn)是什么。
熊益忠解釋說，雖然有些舊的房子也在增值，但為了降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，大部分銀行都有規(guī)定，竣工15年以內(nèi)的房子，也就是1991年以內(nèi)的房子大多可貸到7成。在此之前的房子貸款成數(shù)則根據(jù)具體年限有所降低。一般來說，1986-1990年之間的房子，銀行可貸到4.5-5成。而1986年以前的房子，銀行則一般不接受貸款申請(qǐng)。
盲目避稅，加大首付壓力
現(xiàn)在有許多人在買二手房時(shí)，認(rèn)為如果能夠在辦理交易登記手續(xù)時(shí)，將實(shí)際成交的房?jī)r(jià)報(bào)低一些以少繳稅。但是，這樣做產(chǎn)生的另一個(gè)問題是買房人的首付壓力會(huì)加大。許小姐和很多人一樣，覺得雖然是買了套二手房，但是房?jī)r(jià)也不算低，還要再交上一筆不菲的中介費(fèi)和各種稅費(fèi)，壓力挺大的，所以她決定“避稅”，在交易時(shí)，隱瞞真實(shí)成交價(jià)，而填原價(jià)轉(zhuǎn)讓。
熊益忠認(rèn)為，“避稅”本來就是一種不規(guī)范的做法，由于二手房的買賣雙方都是私人，監(jiān)控起來比較難。但是避稅帶來的影響，最直接的就是貸款的多少。政府有關(guān)主管部門一般要求，評(píng)估價(jià)不能低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，如果明顯低于這個(gè)價(jià)，稅費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一般以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。因此一些成交價(jià)高于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的房產(chǎn)在交易時(shí)，就隨行就低，不僅合同價(jià)較低，評(píng)估價(jià)也較低，基本與市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)，為的就是盡量“避稅”。而當(dāng)評(píng)估價(jià)較低時(shí)，購房者能從銀行那兒取得的貸款額度自然會(huì)降低，導(dǎo)致首付壓力加大，有些得不償失。
