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用貸款買房 要“精打細(xì)算、合理安排”

　　目前選擇貸款買房已成為一種流行的消費方式。但是怎樣科學(xué)地選擇貸款方式、貸款額度和時間以及還款方式，才能降低貸款成本，讓資金發(fā)揮更大的效益，這就需要每個人根據(jù)自己不同的經(jīng)濟狀況，精打細(xì)算，合理安排。

　　首付款是否越少越好？

　　根據(jù)央行有關(guān)規(guī)定，購房貸款不得超過房價款的80%，開發(fā)商不得開辦個人住房分期付款零首付業(yè)務(wù)，也就是說購房者要交付的首期付款不得少于房價款的20%。專家認(rèn)為，一般情況下，應(yīng)盡量多地申請按揭貸款，因為購房貸款利率已幾次下調(diào)，5年以上貸款利率僅為5.04%；另外申請的貸款額度越大，首期付款的額度越小，買房人現(xiàn)有的資金除了支付首付款外，還可以投入到其它收益較高的地方。所以，如果買房人有多余的存款，同時又有別的投資途徑，最好是少付首付款，多貸款，因為住房貸款利率較低，投資其它方面回報可能會大于支付給銀行的利息。反之，如果購房者有多余的存款而又沒有別的投資渠道，則最好是多付首付款，減少貸款額度，因為貸款的利息畢竟還是遠(yuǎn)高于在銀行存款的利息。

　　還款期限多長為宜？

　　雖然借款期限越長，每個月的還款額就越少，每個月的還款壓力相對較小，但總的還款額是在增大。例如，你申請了20萬元貸款，期限為10年，每月需還款2180元，還款總額為26萬元；如果貸款期限為20年，每月需還款1380元，還款總額為33.2萬元，比10年期多出7.2萬元。再者，如果你是在30多歲時貸款購房，20年后50多歲，已接近退休年齡了，如果再延長貸款期限，一旦進(jìn)入退休階段，將無法承擔(dān)較高的還款壓力。所以專家提議，購房貸款還款期限一般在15年—20年間為宜。

　　還款方法因人而異

　　個人住房貸款還款方式一般說來有5種：①到期一次還本付息法。這種方法只適用于期限在一年之內(nèi)的貸款。②等額本金還款法。這種方法的第一個月還款額最高，以后逐月減少。③等額本息還款法。是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同。④等比遞增還款法。是把還款期限劃分為若干時間段，在每個時間段內(nèi)月還款額相同，但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增。⑤等額遞增還款法。與第4種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。一般來說，第②種、第③種方法適宜于收入穩(wěn)定的成熟家庭，第④、⑤種方法適宜于收入處于上升階段的成長型家庭。總之，應(yīng)主要根據(jù)自己財務(wù)收支與時間推移的關(guān)系來確定選擇還款方法。

　　提前還貸值不值？

　　如果貸款者收入較預(yù)期有明顯增多，具有提前還貸的能力，是否要提前還貸，提前還貸值不值？這要根據(jù)實際情況來定。如果你手中的富余資金回報率高于購房貸款利率時，就不應(yīng)考慮提前還貸。反之，如果有多余的錢但是沒有別的用途，提前還款還是合適的。