這些政策突然出臺，讓買賣雙方特別是買方措手不及。對買方來說，本來已經新準備向銀行貸款來籌措房款，但貸款突然收緊，使得買方不僅買不了房，而且還可能承擔違約責任。
貸款政策突然收緊，后市又不被買方看好，這使得近期買方毀約的現象逐漸增多。買方是否能以貸款政策突然收緊為由而毀約？買方是否應當承擔違約責任？這些是近期買賣雙方非常關注的問題。筆者認為雙方如已簽訂居間協議或買賣合同并確定了貸款成數，因貸款政策變化對買方履約確實有重大影響，買方可主張按“情勢變更原則”處理，即要求變更或者解除合同。
2009年最高院出臺的《合同法司法解釋（二）》26條，確立了情勢變更原則，該條規定“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
由此可見，適用情勢變更原則要符合以下三個條件：
1、從時間上看，必須是在合同成立以后發生的當事人在訂立合同時無法預見的重大變化。
如果在國十條出臺后再簽訂合同則屬于在訂立合同時可以預見，不能適用此條。而且，必須是“重大變化”，如貸款變化雖對買方有一定的影響，但根據買方的履約能力，其影響并不算很大，也不能適用此條。
筆者近期就碰上這樣的咨詢：買方首次購買房產，房價80萬元，首付2成，貸款8成，國十條出臺后，首付要3成，只能貸7成，而買方月收入超過1萬元。買方要多付的一成首付僅有8萬元，相對其收入而言，并不對其履約造成重大影響。這種情況下，就不能主張適用情勢變更原則了。
2、從性質上看，不屬于不可抗力或者商業風險
不可抗力是指不能預見、不能克服、不能避免的客觀情況，一般指自然災害。而商業風險是指商業活動本身所存在的風險，比如購房后房價下跌。貸款政策變化并造成買方履約的重大障礙，顯然不屬于不可抗力，也不屬于商業風險。
3、從結果上看，如果繼續履行合同對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的
貸款政策變化后，買方的履約能力受到嚴重影響，已在客觀上不能繼續履行合同，在這種情況下，如果賣方堅決要求繼續履行的話，對買方會明顯不公平，同時也會在事實上不能實現雙方的合同目的。
從這些標準去衡量，國十條的部分內容，比如，國十條規定對購買第二套房產至少要首付50%，而購買第三套可能會停止放貸，以及暫停對不符合條件的外地人發放購房貸款，筆者認為，如果買方能舉證證明這些新規定確實對其繼續履約能力產生重大影響并導致對其明顯不公平，則可主張適用情勢變更原則。
而國十條的其它內容，如購買第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基準利率1.1倍，這些規定一般對買方繼續履行合同產生重大影響，或者影響有限，或者僅增加買方成本，因此不能主張適用情勢變更原則。
還應當注意，居間協議或者買賣合同中應當對貸款不成如何付款沒有做出具體的約定，如合同中約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應當在過戶交易時用現金補足”，這樣，貸款未獲批在雙方訂立合同時成為可以預見到的重大變化，就不能適用情勢變更原則了。
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