“購房優(yōu)惠政策即將結(jié)束，要買房的盡快出手！”從11月開始，位于雙井富力城的一家房屋中介門窗上，貼著這樣的標語。
在中介催化劑的作用下，年底的樓市蔓延著恐慌的情緒。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房成交量達到32784套，其中住宅成交31288套，歷史上首次突破30000套大關(guān)，環(huán)比10月上漲了56%。
與二手房交易量一齊飆升的還有銀行的房貸。中國人民銀行營業(yè)管理部披露的北京地區(qū)房貸情況顯示，1-10月份，北京市中資金融機構(gòu)個人購房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元(因9月份數(shù)據(jù)未公布，該數(shù)據(jù)不包括9月份)，二手房貸款已成為銀行個貸中占比最大的一部分。
瘋狂的背后，風險正在累積。記者走訪房屋中介、銀行及擔保公司后發(fā)現(xiàn)，銀行已然覺出其中的風險，做低評估價將部分風險轉(zhuǎn)嫁給了購房者，并嚴格了審貸程序，年底放貸的主要是任務(wù)還沒有完成或是急于搶占市場的中小銀行。與此同時，銀行擺脫中介的意愿越來越明顯，銀行和中介在這場購房潮中矛盾日益激化……
二手房貸占個貸七成
截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來的個貸增長最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國銀行[4.24 0.95%]和工商銀行[5.28 0.38%]緊隨其后為68.30億元和60.15億元。
“去年的這個時候，房市交易量平淡，沒什么活可干，但今年忙得熱火朝天。”鏈家的置業(yè)顧問小杜對記者表示，現(xiàn)在他每天至少要帶五六個客戶去看房，還經(jīng)常碰到好幾個人同時看中一套房，這時小杜就要與其他中介爭搶房源。
記者以購房者的身份跟著小杜體會了一把恐慌性購房。在鏈家地產(chǎn)富力城店，一套報價150萬的住宅在半個小時內(nèi)，就已經(jīng)有6個人預(yù)約看房。在記者到達之前，已經(jīng)有兩位購房者正在屋內(nèi)看房。在跟記者交談的十幾分鐘內(nèi)，房主的電話鈴聲此起彼伏，都是中介打來約看房的。
與購房者同樣恐慌的還有部分的賣房者。“明年的政策形勢到底如何存在很大變數(shù)，誰也說不準，明年說不定賣不到這個價，現(xiàn)在出手落袋為安。”張女士上周將自己在四惠的房子以1.9萬/平米出手了，這套房子是她在6月份以1.4萬/平米的價格購買的。
今年以來的樓市成交量驚人，美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)目前的成交量推算，12月份很可能繼續(xù)突破歷史紀錄，全年成交量將達到27萬套。
比房子更為瘋狂的是二手房貸款。美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份房貸市場以二手房過戶為主的交易類貸款成交量上漲明顯，漲幅60%左右。
“我最近特別忙，每天都是晚上10點多才下班。”一位在銀行房貸部門任客戶經(jīng)理的朋友對記者表示，最近半年以來，因為他所在的銀行客戶量陡增，貸款額度太大導致他這樣的房貸客戶經(jīng)理都連軸轉(zhuǎn)。
前十月，北京市中資金融機構(gòu)個人購房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元(不含9月份)，二手房貸款占比已經(jīng)突破70%，成為銀行個人住房貸款的中堅力量。
記者從銀行內(nèi)部獲得的一份北京地區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來的個貸增長最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國銀行和工商銀行緊隨其后為68.30億元和60.15億元。
據(jù)記者了解，京城大部分商業(yè)銀行的二手房房貸同比基本都實現(xiàn)翻番，部分基數(shù)較小的銀行甚至翻了兩三倍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，某銀行二手房按揭貸款余額較年初增長超過100%，而放款量則翻了三倍多。
對于今年的房貸市場，某股份制商業(yè)銀行個貸部總經(jīng)理稱為“軍閥混戰(zhàn)”。以往主攻新房貸款的中行、建行、工行今年對二手房市場強勢介入，憑借著網(wǎng)點和品牌優(yōu)勢，擠占了中小銀行的勢力。
多位銀行人士也表示，今年后二手房貸款競爭將愈演愈烈。一是新房資源越來越少，客觀決定今后買房多為二手房。第二，從銀行的角度看，二手房一般都是自住需求，首付都在售價的50%左右，同時二手房是現(xiàn)房，產(chǎn)權(quán)明確，而新房往往還在打地基的時候銀行就放款了。
“從銀行所承擔的風險角度看，二手房比一手房風險小。”一位銀行人士表示：“此前經(jīng)濟處于下行期時，政策的寬容讓一些開發(fā)商有空子可鉆，將來風險暴露，吃虧的是銀行。”
漲不過房價的評估價
一般來說只要不是房齡很老的房子，售價與評估價的差額約為5%-10%。但目前，北京市場評估價與售價之間的差距，最多的能達到七八千之多。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部的數(shù)據(jù)，對比1月均價8900元，北京二手房年底均價累計漲幅已經(jīng)超過47%，達13150元/平米。量價齊升的二手房市場風險在逐步累積，銀行也已經(jīng)覺察到。
多個月停滯不前的評估價正是銀行轉(zhuǎn)嫁風險的手段。以記者在富力城看到的那套房子為例，61平的一居室報價150萬，均價在2.46萬/平米，而中介小杜給記者算的賬是，這套房子的評估價只能以1.9萬/平米計算。售價與評估價之間相差5600元/平米，也意味著這套房在評估機構(gòu)和銀行眼中的價值為115.9萬，銀行承擔的風險僅為115.9萬。按照首套房貸款可達到房屋全款的八成計算，購買這套房子最多只能貸93萬，首付則必須達到57萬。
銀行及評估機構(gòu)得出的評估價遠遠追不上房價的漲速，這在今年下半年尤為明顯。
今年5月以來，望京、朝青、百子灣和亞運村等二手次新房熱點區(qū)域的樓盤實際市場價格平均每平方米大約上漲4000元，但評估價漲幅最少的只有400元。而目前，北京市場評估價與售價之間的差距，最多的能達到七八千之多。
中易安(中國)房地產(chǎn)擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華告訴記者，一般來說只要不是房齡很老的房子，售價與評估價的差額約為5%-10%。從去年6月開始，先是下調(diào)的非常快，直到今年3月份二手房市場持續(xù)火爆了一陣之后，才逐漸上調(diào)，到7月以后，突然就不怎么調(diào)了。從今年7、8月份之后，售價與評估價的差距越來越大。
“降低評估價是銀行控制風險的一種方法，銀行已經(jīng)對現(xiàn)在的房價產(chǎn)生了警覺。”徐東華說。目前銀行二手房的評估業(yè)務(wù)均是外包給評估機構(gòu)，而評估機構(gòu)也是看銀行“眼色”行動。隨著10月以來二手房市場由于有消息傳出利好政策即將到期，成交量和成交價飆升，這種上漲在銀行眼中存在著一定的風險，因此紛紛要求評估機構(gòu)調(diào)低或停止隨市場上調(diào)評估價格，有的銀行甚至放貸前在評估的基礎(chǔ)上再打一個折扣。
