最近身邊好幾個(gè)朋友準(zhǔn)備下手買房，真為朋友開心。但是真正操作的時(shí)候問題來了，全款買還是貸款買?如果貸款，要提前還款嗎?貸多長時(shí)間?等額本金還款呢，還是等額本息?
1、全款買還是貸款買，貸款多少合適?
當(dāng)然是貸款買。用銀行的錢周轉(zhuǎn)出更多的現(xiàn)金流，豈不樂哉!而且能用公積金貸款買是最好。近幾年，公積金政策在不斷的放寬，買房、租房都可以用。對(duì)買房最利好的就是貸款上限從80萬提高到120萬。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，非常人性化。
另外需要注意，公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%，商業(yè)貸款也在6%左右。商業(yè)貸款利率在不同的城市還會(huì)有小幅度的折扣，比如北京商貸曾推出9折優(yōu)惠。所以買房之前，可以先咨詢是否有折扣。
首付多少為佳呢?我個(gè)人建議按照最低要求付的首付款進(jìn)行貸款即可，后面在具體分析到。
2、如果貸款，貸多長時(shí)間合適，要提前還款嗎?
先來舉個(gè)例子。
地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，首付30% 。
貸款方式：公積金和商業(yè)貸款混合貸款。
利率：公積金：4.05%，商業(yè)貸款：6.15%。
貸款額度：公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。
稍作計(jì)算即可得出等額本息、等額本金所需利息情況：
也就是說，30年等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬。但是換位思考，假如我們的投資利息大于6.15%呢?比如投資的P2P平臺(tái)預(yù)期年化收益率在10%，那么把還給銀行的錢拿出來投資，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息，這比一年期定期存款都高!
所以建議在貸款時(shí)，按最長的時(shí)間貸款，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，就不用著急還銀行貸款。提前還款的判斷依據(jù)在于你的投資收益如何。
3、等額本息還是等額本金?
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式相比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧。但真的是這樣嗎?
其實(shí)無論是等額本息或者是等額本金，都是用你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個(gè)月)，計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫牟煌窘鹪斐傻摹＝璧谋窘鸲啵€的利息就多;借的本金少，要還的利息就少。
舉個(gè)例子：如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1、假設(shè)用等額本金還款，則月還款本金為：100萬/240個(gè)月，即每月為4167元;
(1) 第一個(gè)月還款利息為：100萬×0.5125%=5125元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。
(2) 第二個(gè)月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：
995833×0.5125%=5103.64元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推。等額本金還款20年，共需款項(xiàng)約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。
2、如果是等額本息還款，則每月還款額(含本、息)為7251.12元。
(1)第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2) 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元。
以此類推。等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。
通過上面的計(jì)算可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分貸款提前還給銀行，從而減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。
4、看看你適合什么樣的還款方式
三類人適合提前還款：
1、傳統(tǒng)保守黨。錢只存銀行，不做任何投資，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，建議提前還，生活更踏實(shí)。
2、不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，可以提前還。
3、還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率。
建議不用提前還款的類型：
1、公積金貸款，商貸7折、8折，公積金貸款利率才4.05%，這么低的成本，就不要再給自己增加壓力了。
2、等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款。
3、等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，提前還款看似節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)不然，所以我也不建議提前還款。
