該不該問(wèn)責(zé)房屋預(yù)售 來(lái)源：未知 作者：cindy 時(shí)間：2011-06-25
該不該問(wèn)責(zé)房屋預(yù)售
當(dāng)上海的倒樓事件還沒(méi)有停歇，最近南京又爆出了“樓脆脆”的消息，2009年看來(lái)也是多災(zāi)多難。當(dāng)人們還在夢(mèng)想中計(jì)劃著未來(lái)的家園，房?jī)r(jià)卻尺尺看漲，而在紙上圖畫(huà)中的房屋依然大行預(yù)售之道。
這個(gè)源起上世紀(jì)50年代香港，俗稱“炒樓花”的預(yù)售制度，一到中國(guó)就成為地產(chǎn)商的“親密愛(ài)人”。盡管商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程的產(chǎn)物，目前已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。但接二連三的樓房倒塌，確實(shí)不得不引起我們對(duì)預(yù)售制度的深思。它傷害了誰(shuí)?該何去何從?
倒樓傷害了誰(shuí)?
房屋還沒(méi)有建好之前，將一個(gè)期待權(quán)預(yù)先售予社會(huì)公眾，預(yù)購(gòu)人還可以將預(yù)購(gòu)的房屋再轉(zhuǎn)讓。這種預(yù)售制度目前為全世界許多國(guó)家所采用。
為何要采取這種制度呢?因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)資金需求量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，如果要等到房屋建好后再出售，一般的開(kāi)發(fā)商都承受不了，也解決不了社會(huì)大眾急迫購(gòu)房的需求，因此這種制度的創(chuàng)立迎合了社會(huì)的需求，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
中、外的房屋預(yù)售從制度本身來(lái)說(shuō)，其性質(zhì)應(yīng)該是一樣的，即購(gòu)房人先付首付款，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商才將蓋好的房屋交付購(gòu)房人。
如要說(shuō)有重要的區(qū)別，主要體現(xiàn)在如下一點(diǎn)：歐美國(guó)家的信用制度比較發(fā)達(dá)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人等主體來(lái)說(shuō)，大家都受信用的約束，不敢輕易違約，因此商品房買賣領(lǐng)域的坑蒙拐騙案例較少，不像中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步不久，魚(yú)龍混雜，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，使購(gòu)房人受到損失。
在我國(guó)頒布《城市房地產(chǎn)管理法》之后，房屋預(yù)售制度已經(jīng)上升到法律的高度，為國(guó)家的重要法律所確認(rèn)，并有一批行政法規(guī)和地方性法規(guī)與之相配套，應(yīng)該說(shuō)商品房預(yù)售制度對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起了功不可沒(méi)的作用。
上海倒樓事件對(duì)誰(shuí)的利益?zhèn)ψ畲?筆者也非常關(guān)注此問(wèn)題。網(wǎng)上都說(shuō)這是史上最牛的倒樓事件，甚至有些旅游公司還把其當(dāng)作反面景點(diǎn)，組織游客前去參觀。該樓的倒塌確實(shí)引發(fā)了許多問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)什么責(zé)任，購(gòu)房人還是否需要繼續(xù)支付按揭款，所購(gòu)的房屋是否上保險(xiǎn)等。
關(guān)于該樓的倒塌，筆者認(rèn)為與商品房預(yù)售制度關(guān)系不大，不能因?yàn)橐怀簧咭В昱虏堇K。商品房預(yù)售制度一直在全球推行，尤其是香港，別的國(guó)家和地區(qū)為何沒(méi)有倒樓，而在我國(guó)樓一倒就賴在該制度上。
但此事確實(shí)折射出商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一些問(wèn)題：一是政府如何對(duì)該領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)管;二是開(kāi)發(fā)商如何負(fù)責(zé)任，尤其是民事責(zé)任和刑事責(zé)任;三是購(gòu)房人如何維護(hù)自己的利益。
預(yù)售的兩面
商品房預(yù)售制度雖然為法律所確立，但一般的消費(fèi)者對(duì)該制度了解比較膚淺。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是強(qiáng)者，消費(fèi)者是弱者，要維權(quán)十分艱難，特別是現(xiàn)有的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，根本沒(méi)有將商品房作為商品即消費(fèi)品對(duì)待。部分購(gòu)房人可能知道商品房預(yù)售必須“五證俱全”，但具體是哪五證可能也不清楚(注：“五證”即建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、土地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證)。
從目前來(lái)說(shuō)，預(yù)售制度的規(guī)則對(duì)購(gòu)房人而言欠缺公開(kāi)、公平和公正，欠缺透明度。購(gòu)房人付了款何時(shí)取得房產(chǎn)證，遙遙無(wú)期;物業(yè)管理費(fèi)也由不得購(gòu)房人說(shuō)話，完全是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。再舉個(gè)小例子，比如購(gòu)房人購(gòu)房，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，必須辦理預(yù)告登記手續(xù)，但這完全是開(kāi)發(fā)商一手操縱，基本上是開(kāi)發(fā)商單方辦理，購(gòu)房人根本沒(méi)有參與，根本不知道如何行使自己的權(quán)利，如開(kāi)發(fā)商將商品房預(yù)告登記辦理在另一個(gè)購(gòu)房者的名下，根本不是辦理在第一個(gè)購(gòu)房者的名下，這就造成了一房二賣，第一個(gè)購(gòu)房人有可能拿不到房子，這就損害了第一個(gè)購(gòu)房人的利益。法律對(duì)此領(lǐng)域也沒(méi)有細(xì)化，存在很大的欠缺。
當(dāng)然，筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制度與房?jī)r(jià)的高低以及房屋質(zhì)量的好壞沒(méi)有必然的聯(lián)系。該制度在香港實(shí)行了近五十年，都沒(méi)有太大的問(wèn)題，怎么到了中國(guó)大陸會(huì)產(chǎn)生這么大的問(wèn)題呢?我們不能怪該制度本身，而是我們沒(méi)有實(shí)行好這個(gè)制度，或者是與該制度相配套的措施我們沒(méi)有落實(shí)。我們應(yīng)該很好地學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗(yàn)，該制度發(fā)源于香港，在香港還一直在實(shí)施，也沒(méi)有存在很多的問(wèn)題，為什么在中國(guó)大陸就存在這么多的問(wèn)題呢?是不是我們還有一些配套的制度沒(méi)有吸收過(guò)來(lái)?還有一些經(jīng)驗(yàn)還沒(méi)有學(xué)到手?香港有一些學(xué)者總是笑我們：大陸想學(xué)我們的制度，但總學(xué)得不像。這真的很值得我們反思。
近幾年的全國(guó)人大會(huì)議都有代表提出要廢除該制度，這可以理解，其實(shí)世界上就沒(méi)有一種十全十美的制度，任何一種制度都有其有利的一面和不利的一面，關(guān)鍵的問(wèn)題是我們將哪一面發(fā)揮得更為突出。正如筆者前文所言，商品房預(yù)售制度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了極大的推進(jìn)作用，如果沒(méi)有該制度，商品房市場(chǎng)能有現(xiàn)在這么繁榮的局面嗎?眾多的城市居民能夠比較體面地解決住宅問(wèn)題嗎?眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，不過(guò)十幾年的時(shí)間而已。在其發(fā)展的初期，一是缺少資金，二是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，三是老百姓急迫要求解決住房問(wèn)題，如果沒(méi)有銀行資金的參與，任何一個(gè)較大房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)幾乎都不可能。商品房預(yù)售對(duì)各方面都比較有利:一是有利于開(kāi)發(fā)商融資;二是有利于銀行資金找出路;三是政府對(duì)此也高興，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)刎?cái)政收入;四是購(gòu)房人也比較歡迎，僅付首付即可獲得房屋的住宅權(quán)。
當(dāng)然，市場(chǎng)總要有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系倒過(guò)來(lái)，老百姓隨便在市場(chǎng)上即可以買到現(xiàn)房，誰(shuí)還會(huì)去買一個(gè)還沒(méi)建成的房屋呢?市場(chǎng)上的這種供求關(guān)系在中國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)，可能還需要一段時(shí)間，所以筆者認(rèn)為商品房預(yù)售制度在中國(guó)目前還取消不了，還需要存在一段時(shí)間，要等到市場(chǎng)很發(fā)達(dá)、完全成熟，再來(lái)談這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)，在歐美等一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在市場(chǎng)發(fā)展到一定階段以后，商品房預(yù)售制度已經(jīng)基本上不起作用，基本上是以現(xiàn)房交易為主。現(xiàn)階段如果取消商品房預(yù)售制度，我覺(jué)得會(huì)帶來(lái)如下問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)縮小，銀行資金會(huì)找不到出路，政府財(cái)政收入會(huì)下降，房屋供求關(guān)系會(huì)更突出，部分民眾的住房問(wèn)題也不好解決。商品房預(yù)售制度是個(gè)鏈條，不能中斷，否則會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題。
