經(jīng)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，業(yè)主王小姐與買(mǎi)方宋先生簽訂《二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》，將自有某房產(chǎn)以109萬(wàn)元實(shí)收的價(jià)格購(gòu)賣(mài)予宋先生。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產(chǎn)證并注銷(xiāo)抵押登記后3日內(nèi)簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，任何一方違約需按房屋總價(jià)的20%支付對(duì)方違約金，同時(shí)對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的約定。
之后，宋先生如約履行了定金支付義務(wù)，但由于恰逢樓市小陽(yáng)春，房?jī)r(jià)上漲，王小姐收受定金后便毀約不賣(mài)，并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓，拒不配合宋先生辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。
經(jīng)多次談判無(wú)效后，宋先生最終向法院提起訴訟，要求解除合同并賠償違約金21.8萬(wàn)元，但經(jīng)訴前調(diào)查得知王小姐已將涉案房屋賣(mài)予案外人并完成了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，起訴后王小姐又委托律師向宋先生發(fā)送了解約通知函。
【律師說(shuō)法】
庭審中，被告王小姐委托律師辯稱(chēng)：1、原告宋先生未按合同約定的時(shí)間將首期款打入約定的銀行賬號(hào)完成資金監(jiān)管構(gòu)成違約，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，被告才將涉案房屋賣(mài)予他人。庭前王小姐已通知原告解除合同。2、我國(guó)違約金制度不是懲罰性的而是補(bǔ)償性的，即使被告行為構(gòu)成違約，由于原告沒(méi)有證據(jù)證明其實(shí)際損失的存在，要求被告賠償21.8萬(wàn)元違約金也沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。要求判決駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求，維護(hù)被告合法權(quán)益。
而法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告雙方簽訂的《二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，被告未依約配合原告簽署銀行資金監(jiān)管協(xié)議，并已將涉案房屋另售他人，證明交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，按約定支付房地產(chǎn)總價(jià)款 20%的違約金，違約金兼具有懲罰及補(bǔ)償性質(zhì)。所以判決：1、解除原被告雙方簽訂的《二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》;2、被告向原告支付違約金21.8 萬(wàn)元。如未按判決指定期間履行給付義務(wù)，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
在這里律師提醒，首先，房?jī)r(jià)上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房?jī)少u(mài)執(zhí)行困難。如本案，宋先生遲遲與對(duì)方談判，不訴訟、不保全，對(duì)方一邊談判拖延時(shí)間，一邊加緊高價(jià)賣(mài)出。
其次，違約金同時(shí)具有懲罰性與補(bǔ)償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金。
再次，解約權(quán)是守約方對(duì)根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利，其行使以自身沒(méi)有毀約行為為前提。如本案，一房?jī)少u(mài)的行為屬于根本違約行為，被告在自身毀約、合同已經(jīng)無(wú)法履行之后再向原告發(fā)送解約函不構(gòu)成合法解約。
最后，雖同是律師，但“術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻”，二手房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及部門(mén)廣，建議還是委托二手房法律專(zhuān)家代理。
