有這樣一個(gè)案例：徐女士與劉先生簽訂房屋買賣合同，雙方約定劉先生將其所有的一套房子以138萬元的價(jià)格出售給徐女士，合同簽訂當(dāng)日劉先生便收到徐女士100萬元房款，同時(shí)將案涉房屋連同該房屋的手續(xù)證件原件一并交付給徐女士，并約定待房屋過戶后結(jié)清尾款。但此后，劉先生卻以各種借口遲遲未將該房屋過戶至徐女士名下。后來，徐女士得知?jiǎng)⑾壬鷨畏矫鎸⒎课葸^戶給了姜先生。徐女士于是將劉、姜二人訴至法院。
本案爭議焦點(diǎn)為：在“一房二賣”情況下，房屋所有權(quán)歸屬應(yīng)如何判定，以及受損失方在交易中的損害賠償范圍應(yīng)如何確定。法院經(jīng)審理查明，徐女士與劉先生已形成合法有效的買賣合同關(guān)系，后劉先生將案涉房屋另行出售，導(dǎo)致其與徐女士的買賣合同無法繼續(xù)履行，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。劉先生收取徐女士的100萬元購房款應(yīng)予退還，同時(shí)考慮劉先生違約行為的惡劣性質(zhì)及主觀過錯(cuò)，應(yīng)判令其將案涉房屋另行出售所得的差價(jià)款200多萬元全部賠償給徐女士。由于上述賠償已足以彌補(bǔ)損失，對(duì)徐女士關(guān)于已付購房款的利息及房租等損失的請(qǐng)求不予支持。
由于我國物權(quán)法采用的物權(quán)變動(dòng)原則是“合意+公示”原則，即當(dāng)事人除了就債權(quán)達(dá)成合意之外，還必須履行交付或者登記等法定形式，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。在“一房二賣”情況下，只有履行了合同義務(wù)并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的買受人才能取得房屋的所有權(quán)。未取得房屋所有權(quán)的買受人，則可以依據(jù)業(yè)已形成的買賣合同要求“毀約”的出賣人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。損害賠償范圍一般相當(dāng)于守約方的可得利益，但不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的違約損失。由于房地產(chǎn)市場的波動(dòng)性，當(dāng)前房價(jià)和立約時(shí)的房價(jià)之間必然存在差價(jià)，這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)能夠預(yù)見到的。
若“一房二賣”的出賣人未完成過戶登記的，則任一買受人均可依據(jù)各自有效的買賣合同請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行合同。另外，根據(jù)最高法《買賣合同》司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人一方若以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由，主張合同無效的，法院通常不予支持。
對(duì)此，我建議，在購買房屋時(shí)，購房人務(wù)必進(jìn)行必要的產(chǎn)權(quán)調(diào)查；同時(shí)，根據(jù)去年召開的全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定，若遇到“一房二賣”均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記、合法占有房屋及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人，這些最新規(guī)定對(duì)善意購房人來說是最大的司法利好。
