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淺析離婚財產中貸款房產分割問題
作者：貴陽鐵路運輸法院陳紅時發布時間：2010-01-29
離婚是在配偶生存期間，通過法律手段解除婚姻關系的方式。在離婚中，除了對子女的撫養關系上，最重要的就是婚姻期間財產的確定和分割問題，其中對于按揭房產的權屬確認與分割是近幾年來比較受關注的一個問題。在實踐中，對于以按揭方式貸款買房的房屋產權證書取得時間可以分為以下：（1）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，支付部分房款，取得房屋產權證書，婚后夫妻雙方以共同財產償還債務；（2）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，支付部分房款，婚后房屋登記于該方，取得房產證書，夫妻雙方以共同財產償還債務；（3）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，支付首付款，婚后夫妻雙方以共同財產共同償還債務，離婚時未能辦理房屋產權證書；（4）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，婚后取得房產證書，離婚時另一方證明其在婚前向購房人出資。對以上四種情況，總體可以歸納為個人財產與夫妻共同財產的確定問題，本文對此做出以下分析。
一、對婚前按揭房產分割的剖析
我國婚姻法并沒有對按揭房產作相關的直接性規定。在2001年新婚姻法修改前，最高院出臺的司法解釋就規定了關于婚姻存續期間婚前個人財產經過若干年轉為夫妻共同財產的規定。但在修改后該規定視為失效。根據現婚姻法規定，一般夫妻婚后所得均屬于夫妻共同財產。因此，有人認為，如果夫妻雙方在婚姻存續期間共同償還房屋貸款，即使一方已經取得房產證書，也認為該房產為夫妻共同財產，在離婚時可要求分割。其實不然。根據物權法的規定，不動產的權利的設立是以登記機關的相關登記為權利設定。在房屋買賣（按揭）交易中，有以下主要合同關系發生：一是由購房者與房地產開發商簽訂的購房合同，二是由購房者與銀行簽訂的借款合同和按揭合同。前者中，購房者在房地產管理部門登記，取得房產證，即是取得房屋的所有權，后者中，購房人以房屋的所有權向銀行抵押貸款。可以認為，購房人與銀行之間的只是債權債務關系。對此，就上述的情形進行分析：
（一）夫妻一方婚前辦理按揭手續，取得房屋產權證，離婚時的財產分割問題。通說認為，該房產為購房人的婚前個人財產。因為取得房產證時，購房人的房屋所有的權利已登記于不動產登記機關的登記簿上。依據《物權法》第14條之規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應該登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”，和第17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，購房人在婚前購買房屋，將自己的權利進行登記，且房產管理部門所作出購房人享有該房屋物權的證明的房屋產權證書，應認為該房產為個人財產。將該房產向銀行按揭，只是購房人與銀行之間產生了債權債務關系。而夫妻雙方以共同財產對該銀行貸款進行清償，只能認為購房人與夫妻的另一方形成夫妻間的債權債務關系，但不能改變房屋的個人財產的性質。由此，在離婚時不可對該房產進行分割。但購房人（房屋所有人）應該對另一方所付出的個人財產予以返還。
（二）夫妻一方婚前辦理按揭手續，婚后取得房屋產權證，登記于購房人名下，離婚時的財產分割問題。我國在物權法中并沒有采用德國民法中關于物權行為獨立性的理論，但這不能否認物權具有無因性，物權發生變動同其發生變動的原因行為是相分離的。購房人在婚前簽訂購房合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩余房款（無論是結婚前一方以個人財產支付按揭款還是結婚后以夫妻共同財產支付按揭款），這些都是房屋所有權變動的原因行為。而物權行為是債權行為（原因行為）的當然結果。雖然購房人在簽訂購房合同后，因各種原因不能及時得到房產證明而最后于婚姻存續期間取得，但并不是說購房方在結婚前什么權利在都沒有。實際上，購房人已實際在簽訂購房合同時已經取得債權及房產的物權期待權。所以，婚前一方在簽訂房屋買賣合同后，又以自己的名義與銀行簽訂按揭合同，既可請求賣房人交付房屋，并辦理過戶手續的權利，又承擔付款（對售房人）還款（對銀行）義務。因此，夫妻一方在婚前所按揭貸款的房產實際上在辦理按揭手續時表明其已取得房屋的所有權。筆者認為，這一情況應該作為《物權法》登記生效主義的相關規定在適用上的一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且在該方名下的，即使在婚后取得房產權屬證書，也應認定房產系該方的婚前個人財產。
（三）夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸，離婚時，尚未取得房屋產權證的問題。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第21條規定，“離婚時尚未取得或者尚未取得完全所有權，當事人協商不成的，人民法院進行財產分割時不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。前款規定的房屋取得完全所有權后，當事人如果有爭議，可以另行向人民法院提起訴訟。”根據前述，此情況下，也應該以婚前個人財產來對待，但得由房產登記簿上登記的人為房產的所有人，且對非名義購房人對清償貸款所支付的款額進行退還，可根據情況給予適當補償。
（四）對于產權證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，婚后共同償還債務，離婚時房屋分割問題。依據物權法的相關規定，房屋的產權登記在一方名下，該方即享有所有權，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，仍不能改變該房屋為產權證登記人的個人財產的性質。但根據合同法的相關規定，貸款剩余未還部分應為產權人的個人債務。在有證據證明的情況下，對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。不過也有例外情況，即雖然房屋產權登記于購房人的名下，夫妻另一方（非名義購房人）有證據證明購房人的首付款中有其出資，且雙方在婚前有將該按揭房產作為共同共有的意思表示，則在離婚時應將該按揭房產以夫妻共同財產來對待。
二、離婚時按揭房產的增值部分的分割問題
經濟的發展，房產的市場價值也有波動。在上述四種情況中，如果夫妻雙方在離婚時對按揭房產的增值部分是否可以分割呢？