永是一家公司的老總。2012年9月，他與張增賢簽訂了一份房屋買賣協議，引起了前妻英英的不滿。英英認為房子在兩人離婚時已經約定自己占有35%的份額，李永無權單獨處置房子。于是她起訴到貴港市港北區人民法院，請求確認李永和張增賢的房屋買賣合同無效。
私下出售離婚約定房產，前妻起訴要求確認無效
1996年2月，英英與李永結婚。2005年7月，兩人購買了貴港市荷城小區的一套房子，登記在李永名下。由于雙方感情、性格不合，兩人于2008年6月協議離婚。兩人在離婚協議中約定：雙方共同購買的位于荷城小區的房產，女方占35%，男方占有65%，到共同處置后雙方按比例享受權利。該房產暫時由男方居住，該房產如有債務由男方承擔。離婚后至今，英英和李永沒有對上述房產進行過實際分割，也沒有去相關部門辦理產權變更登記。
離婚后兩年，李永和現任妻子蓉蓉結婚，并開起了一家公司經營農產品，開始生意紅火，但后來因為市場不景氣，生意越來越慘淡。為維持經營，2012年9月，李永夫妻二人和張增賢簽訂了房屋買賣協議，約定將荷城小區的房子賣給張增賢，將購房款用于公司經營。
今年1月份，英英無意中得知李永將房子賣給張增賢后，十分不滿，便起訴到港北法院。她認為，李永、蓉蓉將自己擁有35%份額的房子賣給張增賢，屬于無權處置，且未經自己同意，損害了自己的合法權益，于是請求法院判決確認三被告簽訂的《房屋買賣協議》無效。
房屋買賣合同存蹊蹺，是買賣還是借款?
法院經審理查明，認定了李永和英英婚姻存續期間購房及離婚協議約定房產份額的事實。同時也發現了李永、蓉蓉和張增賢簽訂的《房屋買賣協議》的內容有點蹊蹺：“第三條、付款方式：乙方在本合同簽訂后向甲方一次性支付40萬元，甲方需在本協議簽訂在三個月后協助乙方到房產局辦理房產過戶登記手續，將房屋過戶給乙方。第四條、甲方在本合同簽訂后向乙方交付該房產的房屋所有權證原件，并在房產過戶到乙方名下后交付給乙方使用;在房產交付前，甲方須保持房屋完好。第五條、在房產辦理過戶之前，乙方應妥善保管該房產證原件;同時，在房產辦理過戶登記之前甲方不得再將該房產出售、租賃他人或設定抵押，否則乙方有權單方面解除該合同，甲方退還乙方已付的購房款，同時向乙方支付違約金10萬元。第六條、甲方須在本合同簽訂后3個月后免費協助乙方辦理房產過戶口手續，所需各項稅費由甲方負擔;房產在過戶到乙方名下之前，甲方在退還給乙方40萬元房款及66000元違約金之后，有權隨時單方面解除合同;合同解除后，乙方應將房產證原件交還甲方。”
同日，張增賢通過銀行給李永轉賬567000元，李永立寫一份《收條》給張增賢，該收條載明“今收到張增賢人民幣60萬元，銀行轉帳567000元，現金33000元，其中40萬元為購房款，233000元為借款，借款為3個月。同時，李永把該房房產證原件交給張增賢，但沒有將該房屋交付，該房屋一直以來是李永的父親居住，雙方至今尚未辦理該房產權變更登記手續，并且因李永拖欠他人債務，房子已經被法院查封。
房屋買賣合同認定為借款合同，合同無效
法院審理后認為，房屋買賣合同一般約定為某某時間內辦理房產過戶登記手續，但根據李永、蓉蓉和張增賢所簽的這份《房屋買賣協議》的內容分析，約定“3個月后辦理房產過戶登記手續”，不符合房屋買賣合同的基本常識;約定“房產在過戶到乙方名下之前，甲方在退還給乙方40萬元房款及66000元違約金之后，有權隨時單方面解除合同，合同解除后，乙方應將房產證原件交還甲方”，與《收條》中約定借款為3個月，時間上吻合，體現購房款意向為借款。《房屋買賣協議》沒有約定交房時間，雙方也沒有交房的意思表示，雙方實際履行合同中也沒有交付房屋，因此，該合同表面為房屋買賣合同，實際上是以房屋所有權證原件作抵押的借款合同。《房屋買賣協議》的真實意思表示為：李永以房子作抵押向張增賢借款40萬元，借期3個月，如3個月后不償還借款則房屋歸被告張增賢所有。因此，該合同約定的內容違反《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
根據《中華人民共和國物權法》第九十七條規定，處分共有的不動產應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意，因此，李永占該房屋65%產權，不夠三分之二，無權將房屋轉讓給張增賢。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(四)項的規定，共有的房地產，需要有共有人的書面同意，否則不能轉讓。李永轉讓的房屋，雖然權屬證上登記的是夫妻存續期間一方李永的名字，但實際上另一方英英對該房屋也擁有35%產權，英英與李永對該房屋是按份共有關系，因此，被告李永在沒有取得原告英英書面同意的情況下，不能將房屋轉讓給張增賢。
另，張增賢簽訂該合同后至今尚未辦理好該房屋的產權變更至自己名下手續，尚未善意取得該房屋的產權，該房屋也沒有交付。
綜上，三被告簽訂的《房屋買賣協議》，已違反法律強制性規定，因此，該合同無效，所以，原告請求確認三被告簽訂的《房屋買賣協議》無效，理由充分，應予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(四)項、《中華人民共和國物權法》第九十七條、第一百八十六條《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的的規定，港北法院作出一審判決，確認張增賢與李永、蓉蓉簽訂的《房屋買賣協議》無效。
(當事人均為化名)
