從2010年的580萬套，到2011年的1000萬套，再到“十二五”期間的3600萬套，保障房建設指標增速飛快。而在這個飛快的增速下，將對商品房市場供需格局帶來哪些重大變化呢？昨日SOHO中國董事長潘石屹在微訪談接受本報記者采訪時猜測，至少有50%的房地產企業會在未來兩三年內被淘汰出局。而業內專家則表示，保障房陸續交付時，中低端房源供不應求的現象將得到有效緩解，高房價問題也會得到逐步解決。
3600萬套 房地產市場的一半沒有了
“‘十二五’期間，國家決定建3600萬套的保障性住房，將對中國房地產的格局造成重大的影響，房地產市場的一半將沒有了。 ”昨日，在3600萬套保障性住房對樓市格局的影響微訪談上，潘石屹坦言道。
在他看來，由政府建的保障性住房來占領，對現有的房地產和房地產企業來說，都是很大的挑戰。3600萬套保障性住房需要的建設資金約5萬億人民幣，差不多可以解決1.3億人的住房。 “3600萬套的保障性住房的建設，就如房地產市場成長的更年期一樣，整個結構都面臨著重大的調整和變化。對房地產開發商，主要是住宅開發商的影響是巨大的。我認為至少有50%的房地產企業會在未來兩三年內被淘汰出局。淘汰掉的企業應該是實力比較差，其產品與保障性住房在地理位置、產品質量和戶型上沒有太多差距的企業。房地產企業生存最重要的是資金實力，資金成了房地產企業的核心競爭力。 ”潘石屹預測到。
滬上不少房地產企業也深有同感，一家在滬上市企業的負責人就向記者表示，目前的保障房格局，意味著中低端的住宅市場化份額將會減少，要么做高端的，要么改為商業綜合體。而現在對于房企而言，必須保證的是資金鏈。
“在這種局面下，開發商拿地的熱情將會有所降溫。”上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍向記者介紹道。她表示，隨著保障房的大量推出，商品房的擠出效應凸顯，供需格局的變化，使得開發商勢必要對資金鏈、現金流分外關注，做項目并不一定都有大利潤，高價拿地的情況將有所降溫。同時市場化商品房的競爭也從原來的價格競爭轉向軟實力的競爭，如服務、品牌等領域將更受到市場的關注。
而隨著保障房的推出，目前的限購令有可能完成其歷史使命。潘石屹就表示，預計3年后， 3600萬套保障性住房推向社會，限購政策也就沒有必要存在了。用限購政策先抑制住商品房的房價，再爭取時間來建設保障性住房的做法，潘石屹將其定義為用麻醉藥的休克療法來完成房地產結構大的轉變。
保障房調出房價新拐點
3600萬套保障房，對于目前的房地產市場而言，尤其是高居不下的房價，無疑又是一個重磅炸彈。
專家向記者表示， 2009年以前，保障房所占比重太少，對市場幾乎微不足道。如今大步伐提速讓人驚喜，今年1000萬套的開工量將超過去年商品住宅900萬套的總量。對于其產生的影響，陳晟認為，房屋建設需要時間，效果不會立竿見影，但是等到保障房陸續交付時，中低端房源供不應求的現象將得到有效緩解，如今的限購令等調控政策正是在為保障房的面世爭取時間。房價方面，陳晟預計，同以剛需客為主力的中小戶型商品房價格可能出現調整，但高端稀缺房源價格仍將以維穩為主。
姚玲珍也指出，此次保障房的計劃，其基本覆蓋面達到20%，使得中低收入人群的居住問題得到明顯的緩解，而公租房等保障房的推出，也解決了不少都市夾心層的問題。通過完善的保障房體系的建設，對于解決目前的高房價問題將起到關鍵的作用。
振奮背后的思考
“備受鼓舞、充滿期待、也有隱憂。 ”這是復旦大學陳杰教授對保障房大提速的評價。他指出，保障房比重過低，購買商品住宅之外幾乎沒有選擇余地，被認為是目前房價畸高的根本性原因之一。而保障房計劃“實在大手筆”，某種程度上也是在為過去的缺位“補課”。陳杰還表示，大規模開展保障房建設工程無疑振奮了民心，但是歡呼過后也需要冷靜思考一些問題。
專家認為，保障房與市場化商品住宅勢必將激烈爭奪土地、資金、建筑工人、水泥鋼筋建材等要素資源，保障房這部分增量實際上主要是要與商品住宅爭奪產能。假設今后，保障房規模上去了，但商品住房供應更加短缺，那么商品住房市場價格就會更加難以抑制，居民住宅方面可能出現極端的兩極分化，要么保障房，要么昂貴的商品房，中間缺乏自然連續的過渡。這時，夾在既買不起商品住宅、又進入不了保障體系的“夾心層”將更加痛苦。
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