個人集資建房確實比開發(fā)商建房成本要低，對消費者而言，個人集資建房是更好的選擇。但它很難成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流
當前，個人集資建房行動已經(jīng)在幾個主要城市蔓延開來，這個飽受爭議的“行動”，每前進一步都顯得異常艱難。
最新的消息是，杭州個人集資建房行動再次遭遇挫折，作為資金托管方的恒豐銀行杭州支行受到上級壓力而撤退。溫州合作建房行動雖然成功走出了拿地這一步，但距離項目操作成功依然任重道遠。
個人集資建房行動的進展為何如此曲折，個中緣由不難明了。決策部門并沒有對集資建房進行明確的表態(tài)，只是靜觀事態(tài)的發(fā)展。這種態(tài)度與其說為個人集資建房行動增加了不確定性，還不如說是為該行動的繼續(xù)開展下去保留一個可回旋的余地和希望。那么個人集資建房未來發(fā)展到底如何呢？
開發(fā)商作為市場化主體，獲取利潤是正常訴求，一般為20%以上。個人集資建房模式下一般會提取一定的管理費作為組織運營的必要成本，另外還要支付委托開發(fā)商一定的管理費，兩項合計不會超過10%。開發(fā)商為了拿地、辦理四證、獲取銀行貸款，往往投入巨大溝通成本，溫州模式基本上不存在這個成本。土地及建設(shè)成本兩者基本相同。
專業(yè)化的開發(fā)商在價格問題上為什么會敗給業(yè)余的個人集資建房模式，關(guān)鍵是成本構(gòu)成以及開發(fā)主體對利潤期望程度的不同。當前階段，個人集資建房確實比開發(fā)商建房成本要低，對消費者而言，個人集資建房是更好的選擇。然而，這是否就意味著個人集資建房就是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流，答案卻是否定的。
首先，從社會分工角度看，開發(fā)商模式是市場選擇的結(jié)果，專業(yè)化是它立足房地產(chǎn)開發(fā)的根本和基礎(chǔ)。只是由于我國經(jīng)濟發(fā)展過程中，各種制度、法律建設(shè)不完善，造成開發(fā)商建房的隱性成本很高。
其次，從規(guī)模效應(yīng)看，個人集資建房模式只能局限在百戶級小社區(qū)建設(shè)上。開發(fā)商模式由于其專業(yè)化、高度組織化的特點，更加善于操作大型社區(qū)建設(shè)，規(guī)模優(yōu)勢明顯。從控制社會風險角度、成本最優(yōu)化角度等方面看，個人集資建房沒有取代開發(fā)商模式的機會。
再次，從行業(yè)競爭角度看，如果個人集資建房在法律、金融層面取得突破，那么它極有可能發(fā)展成一場全國性的行動。開發(fā)商顯然要對自身的運作機制作出重大調(diào)整，降低成本、降低利潤期望。其結(jié)果是價格回歸到理性，這也許才是個人集資建房行動真正的意義所在。
最后，從經(jīng)濟政策環(huán)境看，當前，房地產(chǎn)行業(yè)正受到宏觀調(diào)控的巨大影響。這種情勢下，個人集資建房行動的出現(xiàn)也為部分小開發(fā)商的生存帶來轉(zhuǎn)機。從受委托開發(fā)商的立場看，參與個人集資建房，實際上是解決了他的資金困局問題。而個人集資建房借助房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)有資格，獲得了事實上開發(fā)房產(chǎn)的能力，同時獲得相對便宜得多的房子。兩者的結(jié)合是利益選擇的結(jié)果，也是中小開發(fā)商和普通老百姓的主動適應(yīng)行為。
然而，市場環(huán)境是瞬息萬變的，當環(huán)境有利于那些中小開發(fā)商正常生存時，當企業(yè)作為市場主體追求高額利潤的本性得到充分釋放時，個人集資建房者還能否找到合適的開發(fā)商來委托開發(fā)就成為一個未知數(shù)。(作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所)
《第一財經(jīng)日報》回建強 <
