近幾年來(lái)，不斷有人提出推行合作集資建房的建議。有些不了解實(shí)際情況的報(bào)導(dǎo)，不僅把合作集資建房叫做“新生事物”，而且滿懷信心地預(yù)測(cè)合作集資建房必將在我國(guó)形成“燎原之勢(shì)”。其實(shí)，合作集資建房在我國(guó)已經(jīng)走過(guò)了50年，而且出現(xiàn)過(guò)兩次波折，目前正處于相當(dāng)困難的局面。現(xiàn)在把它的風(fēng)雨歷程寫(xiě)出來(lái)，供有志于研究合作集資建房的同仁們參考。
50年合作集資建房的簡(jiǎn)要回顧
建國(guó)以后，我國(guó)主要實(shí)行政府和單位出資建公房收取低租金的住房制度。由于當(dāng)時(shí)政府和單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，單純靠他們出資建房，很難解決好廣大居民的住房難問(wèn)題。于是，人們就開(kāi)始尋求一些其它的辦法。因?yàn)楹献骷Y建房擁有較多的優(yōu)越性，自然成為人們的首選。1955年，鐵路和煤礦兩個(gè)行業(yè)試行了帶有合作集資建房性質(zhì)的“住房自建公助”辦法，當(dāng)年就解決了35000戶職工的住房問(wèn)題，收到了很好的效果。1956年6月26日《人民日?qǐng)?bào)》在《解決職工住房問(wèn)題》的社論中，肯定了住房自建公助的辦法。接著，劉少奇同志通過(guò)深入工礦企業(yè)調(diào)查，進(jìn)一步提出了“組織房屋合作社，由職工自己集資、公家?guī)椭鉀Q職工住房問(wèn)題”的要求。這一要求，鮮明地提出了要組織固定性質(zhì)的房屋合作社，并把自建公助明確地納入了合作集資建房的范疇。從此，合作集資、自建公助建房的辦法，就在一些工礦企業(yè)陸續(xù)推開(kāi)。但因受到當(dāng)時(shí)大形勢(shì)的影響，合作集資建房的進(jìn)度不快。在隨后發(fā)生的“十年動(dòng)亂”中，合作集資建房基本上停了下來(lái)。這足第一次波折。
改革開(kāi)放以后，直至上世紀(jì)90年代下半葉，雖然“房改”在逐步推進(jìn)，但實(shí)行公房低租金制度仍然占著主要地位。為了解決當(dāng)時(shí)突出的“住房難”問(wèn)題，尤其足對(duì)那些“分房無(wú)份，購(gòu)房無(wú)力，建房無(wú)法”的職工，發(fā)展集資建房是解決住房問(wèn)題的一個(gè)有效辦法。因此，許多地方政府對(duì)合作集資建房采取了支持的態(tài)度，使得合作集資建房猶如雨后春筍般地得到較快的發(fā)展。到上世紀(jì)80年代末至90年代初，我國(guó)合作集資建房出現(xiàn)了一個(gè)小高潮。據(jù)90年代初的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)絕大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都建立了一定數(shù)量的住房合作社，全國(guó)住房合作社總數(shù)超過(guò)5000個(gè)。有的城市住房合作社年完成的住房面積，占全市年完成住房面積總量的5％以上。住房合作社的形式較多，主要的可分為依托企業(yè)辦的，依托行業(yè)辦的和面向全城市的三種。由于住房合作社主要是面向住房困難戶，因而獲得了很好的口碑，并通過(guò)實(shí)踐取得了在住房問(wèn)題上“扶危解困”的實(shí)效。
合作集資建房當(dāng)年得到較快發(fā)展，與黨和政府的支持是分不開(kāi)的。主要表現(xiàn)是：1．在輿論宣傳上，用馬列主義的觀點(diǎn)來(lái)闡述合作經(jīng)濟(jì)在社會(huì)主義建設(shè)中的重要地位和作用；2．在歷次住房制度改革文件中，都強(qiáng)調(diào)要發(fā)展合作集資建房；3．1992年2月發(fā)布了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，使合作建房有法可依；4．給予合作集資建房以優(yōu)惠條件。直至2004年開(kāi)始執(zhí)行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中還明確指出： “集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分”；5．1996年9月10日成立了中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)，通過(guò)社團(tuán)的作用來(lái)促進(jìn)這項(xiàng)工作。
遺憾的是，進(jìn)入上世紀(jì)90年代下半葉，隨著我國(guó)住房建設(shè)和住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各地的住房合作社和合作集資建房，不僅沒(méi)有“與時(shí)俱進(jìn)”地形成“燎原之勢(shì)”，反而逐步“下滑”，許多住房合作社陸續(xù)停辦。到目前，全國(guó)住房合作社的數(shù)量不及90年代初的一半，年建房量不到全國(guó)建房總量的1％，這是合作集資建房出現(xiàn)的第二次波折。特別令人憂慮的是，合作集資建房目前還呈現(xiàn)著繼續(xù)下滑的趨勢(shì)。對(duì)一次性集資建房各種形式的分析
在建立固定的住房合作社來(lái)承擔(dān)住房建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，各地還探索和推行過(guò)非固定性的、一次性的集資合作建房。由于最近媒體宣傳的主要足這種形式，特對(duì)幾種主要的集資建房形式做如下簡(jiǎn)介。
(一)社會(huì)性集資建房很難推行
社會(huì)性集資建房，首先由一個(gè)或幾個(gè)人發(fā)起，然后由一批需要住房的居民報(bào)名參加，從而形成一個(gè)集資建房的集體。當(dāng)這個(gè)集體初步形成后，接下來(lái)就會(huì)碰到以下幾個(gè)難題：一是互不了解，選領(lǐng)導(dǎo)班子難。二是選出政治可靠、精通業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子更難。三是無(wú)力對(duì)參加集資建房的居民進(jìn)行資格審查，難于保證面向住房困難戶。四是這種一次性的臨時(shí)組織，又無(wú)資金保證，如果出現(xiàn)了因嚴(yán)重浪費(fèi)而大幅度提高造價(jià)、建出了質(zhì)量低劣的住房以及領(lǐng)導(dǎo)班子混進(jìn)壞人大肆貪污甚至卷款潛逃等重大事故，很難妥善處理，受到傷害的只能足參加集資的居民。五是很難取得合適的土地。土地價(jià)格高了，要提高造價(jià)；離工作單位遠(yuǎn)了，人們要不愿參加。六足，對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)大的臨時(shí)組織，政府難于表態(tài)支持。七是，銀行難以給予貸款支持。由于以上難題難于解決，社會(huì)性集資建房在前些年就沒(méi)有推開(kāi)。
(二)有土地的國(guó)營(yíng)企業(yè)推行集資建房頗有成效
有些可以擠出一部分土地(含折掉一些低層住房)來(lái)建房的國(guó)營(yíng)企業(yè)，選派幾名精通建房業(yè)務(wù)的干部參與，由企業(yè)工會(huì)出面，組織開(kāi)展集資建房。這種集資建房，能組成一個(gè)政治可靠精通業(yè)務(wù)的班子，地址靠近工作單位，企業(yè)對(duì)誰(shuí)是困難職工最了解，政府和銀行都會(huì)給予支持，從而解決了社會(huì)性集資建房碰到的難題，因而取得了很好的效果。
這里要指出的是，許多能擠出土地建房的企業(yè)，由于領(lǐng)導(dǎo)要“出政績(jī)”等原因，絕大多數(shù)采取了單位建房賣給職工的辦法，導(dǎo)致企業(yè)集資建房數(shù)量偏小。
(三)無(wú)地國(guó)營(yíng)企業(yè)的—種集資建房形式
為了解決無(wú)地的困難企業(yè)集資建房，前些年有的中小城市采用了一種城市主管部門牽頭組織，撥給一塊土地，由無(wú)地企業(yè)參加的集資建房形式。這種辦法，因?yàn)橛姓雒娼M織協(xié)調(diào)并撥地，基本—卜具備有地企業(yè)集資建房的優(yōu)點(diǎn)。由于是中小城市，從城郊到市中心—般只有二三十分鐘的自行車程，其距離可以為住房人接受，因而效果也比較好。
近幾年，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，已不適宜采用政府出面牽頭組織，因而有的城市改行了由市工會(huì)牽頭組織的辦法，效果也不錯(cuò)。
(四)一個(gè)新的社會(huì)性集資建房的建議
最近，有人為了推進(jìn)社會(huì)性集資建房，又為了解決前面講到的社會(huì)性集資建房的難題，提出了實(shí)行集資建房與咨詢公司或房地產(chǎn)企業(yè)相結(jié)合的建議。再考慮到購(gòu)地問(wèn)題至關(guān)重要，又建議最好先由咨詢公司(或房地產(chǎn)公司)購(gòu)得一塊地，再由集資 建房的發(fā)起人去邀請(qǐng)?jiān)敢庠谶@塊地上購(gòu)房的人參加集資，集資款(含購(gòu)房抵押貸款)存入指定的銀行帳戶，專款專用。集資人選出監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)審查造價(jià)、審查規(guī)劃設(shè)計(jì)以及監(jiān)督施工等事宜，直到咨詢公司(或房地產(chǎn)公司)交出鑰匙為止。這一建議的形式，能否面對(duì)住房困難戶，能否取得價(jià)格低廉的實(shí)效，能否納入合作集資建房系列享受政策優(yōu)惠，還有待商榷。需要深入研究的問(wèn)題
