2001年，張三的單位為職工建集資房，張三因經(jīng)濟(jì)困難，就決定將購(gòu)買集資房的資格有償轉(zhuǎn)讓。經(jīng)協(xié)商，張三和朋友李四達(dá)成如下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：一，李四以張三的名義購(gòu)買張三單位的集資房，所有房款由李四支付，李四另支付張三轉(zhuǎn)讓費(fèi)三萬(wàn)元;二、房產(chǎn)證辦理后，張三應(yīng)協(xié)助李四辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用由李四承擔(dān)。集資房建成后李四對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并搬進(jìn)居住。但由于種種原因，房產(chǎn)證一直未辦理。2008年8月，張三單位將辦好的房產(chǎn)證交給了張三，李四得知情況后立即找張三請(qǐng)求其協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，但張三卻遲遲不予配合。請(qǐng)問(wèn)：
1、單位的集資房資格能否轉(zhuǎn)讓?
2、法院能否受理此類案件?
3、該類案件應(yīng)如何處理?
漯河中院 張永輝：
一、單位的集資建房資格可以轉(zhuǎn)讓。以前在商品房?jī)r(jià)格居高不下的狀況下，有條件的單位為改善本單位職工住房條件，紛紛組織職工集資建房。由于集資建房省去了廣告費(fèi)、銀行貸款利息以及經(jīng)銷商利潤(rùn)等諸多費(fèi)用，因此，集資建房對(duì)職工來(lái)說(shuō)在一定程度上屬于一種福利，有利于職工以較低的費(fèi)用擁有房產(chǎn)。對(duì)本案來(lái)說(shuō)，張三作為單位職工享有本單位集資建房的資格，這種資格實(shí)際上屬于一種期待利益，屬于債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。由于取得該集資房尚有集資款等債務(wù)有待履行，雙方集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《合同法》第四十四條、第五十二條和《民法通則》第五十八條等相關(guān)規(guī)定，張三和李四作為雙方當(dāng)事人，在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是雙方真實(shí)意思的表示，協(xié)議內(nèi)容也沒(méi)有損害國(guó)家、集體或第三人利益，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此協(xié)議應(yīng)屬合法、有效。
二、如果李四就此案向法院起訴，法院應(yīng)予受理。《民法通則》第四條及《合同法》第六條明文規(guī)定了誠(chéng)實(shí)信用原則，《合同法》第八條規(guī)定了依合同履行義務(wù)原則。在本案中，李四作為合同(協(xié)議)的一方當(dāng)事人，已經(jīng)依照協(xié)議的約定履行了自己的義務(wù);張三在得到房產(chǎn)證之后，本該按照協(xié)議約定，協(xié)助李四辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但張三遲于配合，侵犯了李四及時(shí)合法擁有房產(chǎn)的權(quán)利。本案屬于一般的民事合同糾紛，按照《民事訴訟法》第一百零八條的規(guī)定，李四有權(quán)向法院起訴，法院依法應(yīng)予受理。
三、(一)案由。按照最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》(法發(fā)〔2008〕11號(hào))的規(guī)定精神，該案屬于物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系，即因債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)適用債權(quán)糾紛部分的案由。具體來(lái)說(shuō)，該案案由應(yīng)確定為“債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移合同糾紛”。
(二)處理。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，以及《合同法》、《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，人民法院首先應(yīng)認(rèn)定張三與李四之間的協(xié)議為有效。其次，法院應(yīng)判決張三依合同履行義務(wù)，即張三應(yīng)在一定期限內(nèi)協(xié)助李四辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。
臥龍區(qū)法院 馬宇航：
我的斷案： 一、單位的集資建房資格不可以轉(zhuǎn)讓。集資房說(shuō)到底帶有單位福利性質(zhì)，只能有本單位符合條件的職工才能集資。且好多單位在集資協(xié)議上規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓給外單位職工的規(guī)定，在建房過(guò)程中，往往是單位支付了很多費(fèi)用，如辦理各種手續(xù)的費(fèi)用，外網(wǎng)管道的建設(shè)費(fèi)用，還有的集資房屋所屬土地使用權(quán)歸單位所有，土地用途沒(méi)有發(fā)生變更等等。所以說(shuō)集資建房資格是帶有人身性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，張三與李四簽訂的協(xié)議內(nèi)容恰恰損害了單位利益或者是其他職工的利益且與集資建房的本意相悖，應(yīng)屬無(wú)效。實(shí)際上，國(guó)家今年來(lái)并不支持單位集資房的建設(shè)。一直在鼓勵(lì)商品房的建設(shè)，因?yàn)閱挝患Y房有些地方確實(shí)存在不公開、不透明、公私不分的弊端。
