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借名買“經適房”被借人反悔咋辦
讀者李先生電話詢問：2008年9月，因我兒子沒房結婚，后來我得知同事老張家符合經濟適用房指標，就求他幫忙。最終借老張的名義花28萬買了套經濟適用房，比市場價便宜近10萬。2009年11月，我跟老張關系鬧僵了，他讓我兒子騰房，又準備到法院起訴，還張羅著把房子賣掉。我后悔不該貪便宜，請問我現在怎樣才能保住房子？
律師說法
天津寧一律師事務所主任易靜律師分析指出，本案的處理應把握以下兩個法律問題：一是房屋產權的歸屬；二是如何界定實際出資人李先生與名義產權人老張之間的法律關系。
首先，根據《城市房地產管理法》第60條，“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”規定，及《物權法》第9條，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，因此，房屋產權的歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下。本案中，可以看出，訴爭房屋的所有權歸老張所有，實際出資人李先生對房產不享有基于物權上的所有權權利，但由于其實際出資，則其與老張之間發生了基于債權上的債權債務關系，也就是說，雖沒有了房，但還有錢。
其次，弄清楚上述法律規定后，結合本案涉及的經濟適用房的相關政策問題，我們來看本案的處理方法，如果李先生想取得該房屋的所有權，則首先得與老張達成協議，得到老張的轉讓許可（從當初張同意李用其名義購買房屋的情況看，雙方有協商的基礎）。
然后，按照經濟適用房的轉讓規定辦理手續，這里要提示的是，根據《天津市經濟適用住房管理辦法》，“經濟適用住房屬于政策性住房，購房人對已購經濟適用住房擁有有限產權。購買經濟適用住房滿5年后，購買人可以直接補繳政府土地收益綜合價款，取得全部產權，并進行變更登記”。
所以，即使雙方同意轉讓，手續也只能在5年后辦理。對此，雙方可簽訂一個轉讓協議，約定房屋5年后辦理過戶，同時確定一個相對較高的違約責任，防止雙方5年后可能的違約意愿影響協議的履行，從而保護雙方的權益。當然，如果雙方無法達成轉讓意向，李先生也只能將房屋歸還老張，同時向老張主張其支付的房款了。
易律師提醒大家，不要試圖用各種所謂的合情合理的手段規避法律規定，否則權益損害也不會得到法律支持。
對于經濟適用房的買賣問題，必須要注意經濟適用房的取得是有嚴格的條件的，而轉讓同樣受到限制，買賣時不要違反諸如滿5年才能交易等條件的規定。