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經濟適用房私下買賣風險大
杭城首例經濟適用房私下轉讓協議被判無效
記者方瀟欽　通訊員辛成
　　本報訊　記者方瀟欽　通訊員辛成報道　杭州的房價一直居高不下，經濟適用房就成了弱勢群體的“及時雨”，但也有人動起了暗箱操作牟利的念頭，于是經濟適用房私下買賣暗流涌動。
　　還未入住被貼封條
　　這幾天，杭州九堡鎮新江花園小區7幢1單元的一套房子大門外就被一根大鐵條焊死了，門上又貼了江干法院的封條，房子的主人暫時不得入住。
　　據了解，這房子是一套經濟適用房，但它的主人卻有兩個，實際購買者是沈氏夫婦和名義購買者是馬氏夫婦，沈某和馬某以前是同事。而現在兩位主人鬧上了法庭。據悉，這是江干區法院首次對私下交易的經濟適用房進行實物查封。
　　一套房子兩位主人
　　據了解，馬氏一家三口住在一套42平方米的房子里，家庭狀況符合杭州市經濟適用房的認購條件。經申報，馬氏夫妻通過搖號認購了這套117余平方米的經濟適用房，購房款51萬余元，但馬家無力購買。
　　2006年5月23日，馬家與沈家就該經濟適用房私下達成了一個轉讓協議，兩家約定該經濟適用房的購房款由沈氏夫婦支付，沈氏夫婦再借2萬元給馬氏夫婦，等房子交付使用后再借給馬氏夫婦1.1萬元。如以后馬氏夫婦將該經濟適用房的產權過戶給沈氏夫婦，則3.1萬元借款無需歸還。雙方在協議上還約定：馬氏夫婦應將取得的購房合同、購房款收據、相關房屋產權證件等及時交付沈氏夫婦，由沈氏夫婦支付各項費用。待該經濟適用房交付使用后，該房就由沈家無償使用，等到按國家政策允許上市交易時，馬家應及時且無條件地將該經濟適用房的產權過戶給沈家，具體費用由沈氏夫婦承擔。如果馬家屆時違約，除歸還沈家的購房款、借款及其他費用外，還另應支付違約金35萬元。
　　一家裝修一家焊門
　　協議簽訂當日，沈氏夫婦就按約給了馬氏夫婦借款2萬元和購房款近52萬元。第二天，馬氏夫婦與開發商簽訂了經濟適用房預售合同。2007年1月22日，沈氏夫婦按雙方的約定，又提前支付給了馬氏夫婦約定的借款1.1萬元。2007年12月7日，開發商向馬家交付了該套經濟適用房。
　　沈氏夫婦說，馬家拿到房子后，完全忘記了他們簽訂的協議。馬家不僅沒把房子交給沈家，還在今年1月初，把原來住的42平方米的房子賣掉了，得到40多萬元，瞞著沈家在新房里搞起了裝修。他們得知后，多次找馬氏夫婦，要求其將該房屋交出或退還房款。同時還用大鐵條將房子封死，以此阻止馬家裝修并入住。
　　但馬家既不將該房屋交付給沈家使用，又無能力將購房款及時歸還給沈氏夫婦。無奈之下，沈家就將馬家告到了杭州江干法院，要求馬氏夫婦繼續履行雙方簽訂的協議，如不能履行協議，則歸還購房款和借款共計543137元，另支付違約金35萬元。
　　協議無效馬家還款
　　經沈、馬家雙方簽字確認，雙方于2006年5月23日簽訂的協議已成立。江干法院經審理認為，雙方簽訂的協議效力問題成為了爭議的主要焦點。
　　法院認為，經濟適用房是政府限定銷售價格與對象，以保本微利價格面向城市低收入和住房困難者銷售的保障性住房。國家采用劃撥土地的方式供應建設用地，并對經濟適用房的購買實行嚴格審批準入制度，購買人必須符合條件，同時，在購買房屋后的一定年限內不得出售。雙方簽訂的轉讓協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關于轉讓劃撥土地使用權房地產應按照國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定；客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為。因此，法院認為雙方兩家簽訂的合同是無效的。
　　雖然馬某夫妻不能履行協議，但是法院認為，由于雙方所簽協議屬無效合同，協議中的違約金條款對雙方不具有約束力，為此馬家只需歸還向沈氏夫婦的借款543137元，而沈氏夫婦所說的35萬違約金不必支付。
　　據此，江干法院依法判決馬家返還沈家款項人民幣543137元。駁回沈家的其他訴訟請求。
　　投機取巧風險很大
　　我國經濟適用房的建立主要是為了解決“城市低收入家庭”的住房困難問題，是一項保障民生的工程。所以，國家對經濟適用房的購買對象有嚴格的規定，其不僅應為“城市低收入家庭”，且“還須住房困難”，購房后擁有的也僅是“有限”的產權，即住房不滿五年的不得直接上市進行交易，如確須轉讓由政府按照原價并考慮折舊和物價水平等因素進行回購，滿五年的政府享有優先回購的權利。
　　浙江省工會法律服務中心的陳炳泉律師說，廣大購房者一定要注意所購房的合法性和可交易性。我國現有制度對經濟適用房的購買對象及轉讓有明確的規定，購買不符合上市轉讓條件的房屋，存在兩個風險：第一，需要待上市轉讓條件符合才能過戶，中間相隔時間長，賣方容易反悔產生糾紛；第二，在不符合上市轉讓前，一旦發生糾紛，被法院認為無效，權利將得不到保護。