正文：關(guān)于集資房、房改房、經(jīng)濟適用房買賣的法律問題
我國目前存在著多種類型的房屋，由于《解釋》只將調(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為，而規(guī)定對集資房、房改房、經(jīng)濟適用房等買賣糾紛不適用，這就帶來了一系列問題。比如現(xiàn)今市場上已出現(xiàn)的“二手房”交易，其大部分為集資房、房改房和經(jīng)濟適用房；又如已實現(xiàn)從部分產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變的集資房、房改房和經(jīng)濟適用房，能否進行自由買賣，屬不屬于《解釋》調(diào)整的范圍？由于沒有統(tǒng)一的交易法律規(guī)定和司法解釋，使得各地房地產(chǎn)主管部門的“土政策”各行其是，地方化、行政化割據(jù)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，長期以往，必然誘發(fā)“二手房”非法交易市場的泛濫。因此，筆者認(rèn)為，加快住房制度改革，制定物權(quán)法，完善集資房、房改房、經(jīng)濟適用房交易法規(guī)和解釋，乃是解決問題的根本。
1.盡快出臺《物權(quán)法》，對用益物權(quán)利進行法律定位。根據(jù)大陸法系國家成熟的物權(quán)立法和英美法系的財產(chǎn)權(quán)制度，我國的集資房、房改房和經(jīng)濟適用房交易可以界定為新型的用益物處分權(quán)，與美國不動產(chǎn)租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權(quán)”較為相似。承租人對房間有絕對的排他性的控制權(quán)利，有即時的土地權(quán)益的占有、使用、收益、轉(zhuǎn)租、優(yōu)先權(quán)等。不同的是這種租賃關(guān)系建立在租約基礎(chǔ)上，而我國的集資房、房改房、經(jīng)濟適用房源于住房分配制度，與一定的身份（如國家公務(wù)員）相聯(lián)系。因此，我國的集資房、房改房、經(jīng)濟適用房的交易權(quán)是一種用益物處分權(quán)，權(quán)能接近于財產(chǎn)所有權(quán)，房屋所有人只要在國家政策調(diào)整范圍內(nèi)即可對房屋進行交易。
2.盡快出臺《集資房、房改房、經(jīng)濟適用房買賣暫行條例》，制定統(tǒng)一的交易規(guī)則。雖然國家明文規(guī)定集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不能自由買賣，但并不是說不能買賣，其交易要受國家政策的調(diào)整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要補交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款后才允許出售等。但僅有這些規(guī)定是遠遠不夠的，其交易規(guī)則還需具有交易適格的主體和客體范圍、交易的基本程序與手續(xù)要求、交易的保護和糾紛處理的途徑等等。這些規(guī)則的設(shè)定決定于集資房、房改房、經(jīng)濟適用房交易的立法目的和集資房、房改房、經(jīng)濟適用房所有權(quán)性質(zhì)的界定。
3.盡快出臺實施辦法和司法解釋，取消上市交易的各種限制。根據(jù)《物權(quán)法》和統(tǒng)一的交易規(guī)則，制定具體交易實施辦法和配套司法解釋，如集資房、房改房、經(jīng)濟適用房買賣的具體手續(xù)和程序、交易稅費收取問題、與原產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)交割方式、交易的成立與有效性條件、在交易中產(chǎn)生的糾紛如何處理等等。當(dāng)然，住房制度改革的最終目的，是實現(xiàn)集資房、房改房、經(jīng)濟適用房的私有化和商品化，在當(dāng)前條件下，為了激活“二手房”市場，筆者認(rèn)為，應(yīng)取消集資房、房改房、經(jīng)濟適用房上市交易的各種限制，只要房屋所有人或使用人的房產(chǎn)證實現(xiàn)了從部分產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變，或者房屋所有人與買受人按規(guī)定繳納了相關(guān)稅費后，就應(yīng)該允許自由買賣，就應(yīng)該納入《解釋》的調(diào)整范圍。
本文關(guān)鍵詞：集資房,房改房,經(jīng)濟適用房,買賣,法律問題
