福利房與經濟適用房
經濟適用房不是福利房
建設經濟適用房是國家保障城市低收入住房困難家庭實現住房夢 的一項民生工程.然而這一政策在鹽城市卻越來越有福利房的影子,一些特殊群體的福利房,一些企業職工的福利房.
看看鹽城市房管局為"現役軍官,軍轉干部,市級以上勞模,技術人才"推行的特殊經濟適用房供應辦法,市房管局的同志好象忘了建設經濟適用房的目的就是保障城市中低收入住房困難家庭,實現他們住房夢想,如果房管局的同志能記住這一點,恐怕就不會急于推出什么特殊的供應辦法.不可否認,特殊群體是為城市發展作出特殊貢獻的群體,按理說,ZF怎么獎勵他們都不為過,只是在"讓更多有技術 有特長的人群享受到城市發展成果|,"這樣更能吸引人才 留住人才"這些冠冕堂皇的理由面前:經濟適用房還是保障房嗎?"
"今年還將建設16萬平方米經濟適用房",保障面在不斷擴大,這本身是好事,更無可厚非.只是那些最需要保障的群體真的得到保障了嗎?聯想此前,2月14日市房管局在對待意向購買城西的經濟適用房低收入群體種種做法:要么購買另外一小區的經濟房,要么放棄以后購買的權利(由一家開發商電話告之,并且今天看房 明天選房),雖不能說是忽悠,但也多少看出他們為低收入群體辦事的一些心態:不是我們不為他們著想,是他們在挑肥揀瘦,自己放棄的哦.因此,不由得不讓人產生一些疑問:房管局的同志你們在保障誰了,"16"萬平方經濟適用房 又一聽起來讓人心動的數字,會不會成為對上級既有個交代,又能取悅一些特殊群體,至于那些真正要得到保障的低收入群體他們又能如何的局面,如果不是,為什么會有經濟適用房建的越多而持有準購證,認購證等待夠房的卻越多這一有悖常理現象的發生呢?
在大多數最需要得到保障的低收入群體沒有得到保障的情況下,急于推行什么特殊供應辦法,那只會與國家民生工程格格不入,甚至是背道而馳.從中可以看出鹽城市房管局為一些利益群體辦事從來不差什么理由,差的只是為那些真正需要保障的低收入群體辦事的誠意.但愿經濟適用房在鹽城不會成為福利房.
政府有望借經濟適用房回購 促進福利租房制度
回購模式一旦實行業界預期更多的人會青睞租賃而不是購買經濟適用房。
采訪中，不少業者都表示，回購和租售并舉的推出確實是經濟適用房政策的一大進步，在一定程度上解決了“部分人以此牟利，同時一些中低收入者買不到經濟適用房”的怪圈。
回購將加大市民租房的意愿，回購和租售并舉政策今后實施后，政府部門將在經濟適用房的建設、銷售、轉讓等諸環節加大話語權，起到更大的監管效果，而此前開發商的主導作用似乎更為明顯。
租賃經濟適用房優勢顯現
面對回購制度所產生的衍生影響，北京利基投資顧問有限公司總經理陳靖路認為，在實現打擊炒房目的的同時，可能促進更多的人租賃經濟適用房，出現租多買少的局面。
陳靖路算了一筆賬，按照回購價=成本價-建筑折舊。那么一套30萬元的房子，按8成20年貸款計算，其購房總支出約46萬元，20年后還清貸款的時間點，其建筑折舊后該房子剩下的價值約21萬(即：折掉約9萬)。業主為為居住20年付出的代價是46萬-21萬=25萬。同樣20年的廉租房租金(按照1000元/月計)僅為24萬。但經濟適用房的首付購買成本顯然比租賃成本要高。
如此這樣，陳靖路認為，選擇“需要一筆首付”，“較高的利息支出”，“額外的契稅、維修公共積金等支出”的購房選擇，相對“日常支出穩定、較小”，“不占用資金”，“房東(政府)出租意向穩定”等特點的政府廉租房，購買經濟適用房缺乏競爭優勢。可能會有更多的去選擇租賃經濟適用房。
近七成網友認可租售并舉
對于“經濟適用房由銷售為主過渡到租售并舉”，69.15%的網友則表示贊成，只有20.21%的表示反對。如果目前有資格購買和租賃經濟適用房，55.32%的網友不會首先考慮租賃，只有34.04%的網友會，看來，購買還是大多數網友首先考慮的。
清城時代廣場銷售總監孟慶福則稱，作為一種過渡住宅，經濟適用房本來就應以租賃為主，“與普通商品房相比，經濟適用房應該面積小、環境差，中低收入群體可以以此作為過渡，等經濟實力提高后自然會選擇退掉經濟適用房，轉而去購買普通商品房。同時，經濟適用房與廉租房也應形成品質差異，后者應比前者的居住品質更低，這樣可滿足不同群體的需求。”
成業行投資顧問有限公司總經理邵念強也認為，經濟適用房租賃的比例應該加大，今后經濟適用房的租售比調整到4：1更為合適，“既保證中低收入者有經濟適用房可住，同時又使其不能以此獲利，這是今后政策發展的方向。”
政府主導權將得到提升
中原地產華北區域董事總經理李文杰認可邵念強的看法，他同時表示，租售并舉使得更多存量經濟適用房進入流通領域，從而彌補了廉租房供應量不足的尷尬局面，同時可在一定程度上減輕政府對經濟適用房的補貼，“在美國等一些國家，政府明令經濟適用房類項目的商業配套不準隨便出售，而是由政府主導，通過商業融資來償還建設成本。”
邵念強強調說：“回購和租售并舉并不能解決所有現存問題。比如，經濟適用房的購買對象、建設標準、物業管理以及房屋折舊等問題都還未進一步明確。另外，如果政府部門收回的經濟適用房租金如何處理也應明確，最好將之用于彌補建設成本。”
邵念強建議，今后經濟適用房的所有權應歸政府，居住者只應具有使用權，“經濟適用房的建設、流通流程應該是：開發商建好后，政府進行回購;政府將其出售或出租給符合要求的中低收入群;中低收入群體收入如果提高并超出了使用的標準，政府有權再次以合理價格回購或者回收;然后再將其出售或出租給需要者。”
