北京經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房政策法律匯總（簡(jiǎn)稱經(jīng)轉(zhuǎn)商）
（網(wǎng) 李建立律師整理 ）
1、北京經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房通知
市住建委的通知指出,“已購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后,產(chǎn)權(quán)人可以補(bǔ)交土地收益后改為商品房。”但不更名轉(zhuǎn)換只適用于2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭,即2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭,取得契稅完稅憑證或者證五年后,產(chǎn)權(quán)人可以按原購房?jī)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)差的70%,補(bǔ)交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權(quán)。
在2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房,一律要通過上市交易的方式完成,除了按照最低過戶指導(dǎo)價(jià)格繳納10%的綜合地價(jià)款外,還要繳納一定的額度的房屋契稅。140平方米以下契稅稅率為1.5%,140平方米以上為3%。
2、家人經(jīng)轉(zhuǎn)商全家限購房（來源：北京青年報(bào) ）
昨天，各區(qū)縣房屋管理部門接到《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，北京對(duì)全市經(jīng)濟(jì)適用住權(quán)“轉(zhuǎn)商”進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)定：2008年4月11日之前簽約的“老”經(jīng)濟(jì)適用住房，只能采用過戶交易方式“轉(zhuǎn)商”；而對(duì)2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新”經(jīng)濟(jì)適用住房，在補(bǔ)交土地收益款后，可不變更房主姓名就轉(zhuǎn)為商品房。業(yè)內(nèi)人士就此提醒：“老”經(jīng)濟(jì)適用住房房主需注意，按照5月1日開始執(zhí)行的北京購房新政，“老經(jīng)適房”如同一家庭成員過戶“轉(zhuǎn)商”，則該套房將計(jì)入“新購住房”，該家庭此后將限購商品住宅。
昨天發(fā)出的《補(bǔ)充通知》，不僅明確了2008年4月11日之前簽訂購房合同的“老”經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后“經(jīng)轉(zhuǎn)商”辦法，也對(duì)2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新”經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”辦法進(jìn)行了規(guī)定，即：2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭，滿5年后必須通過上市交易的方式完成“轉(zhuǎn)商”。而2008年4月11日之后簽訂購房合同的已購經(jīng)適房，滿5年后產(chǎn)權(quán)人可以補(bǔ)交土地收益后改為商品房，即可同名“轉(zhuǎn)商”。而對(duì)后者緣何允許“同名轉(zhuǎn)商”，有關(guān)部門解釋，按照相關(guān)規(guī)定，2008年4月11日之后的“新”經(jīng)濟(jì)適用住房可以同名轉(zhuǎn)商的主要原因是，“新”經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要交納的土地收益款為原購房?jī)r(jià)格與當(dāng)前同地段類似商品房差價(jià)的70％，比“老經(jīng)適房”的上市價(jià)10％要高出許多。
從朝陽、海淀和昌平等區(qū)房產(chǎn)交易大廳現(xiàn)場(chǎng)，記者注意到，此次很多滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房房主辦理“轉(zhuǎn)商”，多采用補(bǔ)交契稅后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到家人名下的方式，即轉(zhuǎn)給愛人或者孩子。
多位業(yè)內(nèi)人士提醒，5月1日起北京實(shí)行了臨時(shí)性的限購政策，同一家庭只能新購買一套商品住房，目前北京市對(duì)“同一家庭”的確認(rèn)是一對(duì)夫妻加上他們的一個(gè)未成年子女。“如果經(jīng)適房交易到配偶或自己未成年子女的名下，則意味著該家庭新購置了一套商品住房，那么如果之后還想再購買新的商品房，則將被限制。”
也正是如此，業(yè)內(nèi)人士提醒經(jīng)濟(jì)適用住房房主們，從目前看北京市有關(guān)2008年4月11日“老”經(jīng)濟(jì)適用住房政策不會(huì)有什么變化，如果該家庭還有購房計(jì)劃，則要考慮到“經(jīng)轉(zhuǎn)商”后的限購問題，以免到時(shí)候簽了購房合同卻辦理不了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，承擔(dān)不必要的損失。
中介謊稱家庭成員間不能“經(jīng)轉(zhuǎn)商”
“中介告訴我，經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)商品房，不能轉(zhuǎn)給家人了，是不是這樣？我還住在房子里，就是想把產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)成商品房產(chǎn)權(quán)證，沒想賣掉，如果不能轉(zhuǎn)給家人，我們?cè)趺崔k？”昨天上午，記者接到了多位經(jīng)濟(jì)適用住房房主焦急的咨詢電話。原來，有房屋中介公司通過電話或者短信的方式，告訴他們“經(jīng)轉(zhuǎn)商”政策又有變，提出可由他們幫著辦理“同一家庭經(jīng)轉(zhuǎn)商”。
昨天12點(diǎn)30分，記者為此趕到石佛營朝陽區(qū)交易辦證大廳。記者看到，大廳門外的陰涼地，順著墻根坐滿了手拿各種資料的人；大廳內(nèi)人也不少，除了等候椅上坐滿了人，咨詢處前也有一個(gè)小隊(duì)伍在排隊(duì)咨詢。了解之下，記者獲悉，門內(nèi)門外，大多數(shù)人是來辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的。
當(dāng)記者詢問咨詢處的工作人員，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”政策是不是有變、是不是不能家庭成員之間轉(zhuǎn)了，工作人員回答，符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房“經(jīng)轉(zhuǎn)商”政策沒有變化，“可以轉(zhuǎn)給家人，只要你按照規(guī)定補(bǔ)交綜合地價(jià)款，并繳納契稅。”
此后，當(dāng)記者走到大廳門口時(shí)，立即就有兩個(gè)中介趕來擋住記者，“我告訴你，別聽他說的，5月4日開始，政策已經(jīng)變了，不能再轉(zhuǎn)給自己家人。這事要是你自己辦，到網(wǎng)簽?zāi)莾嚎隙ň瓦^不去，人家不給你辦。”隨即他告訴記者，可以委托他們代辦，“我們能辦出來。”
記者就此找到了相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，包括朝陽區(qū)在內(nèi)，5月4日后符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房“經(jīng)轉(zhuǎn)商”統(tǒng)一了“只能通過交易過戶的方式進(jìn)行”，其他的沒有變化，家庭成員之間，只要按規(guī)定補(bǔ)交綜合地價(jià)款和繳納契稅，同樣可以過戶“轉(zhuǎn)商”。他也就此提醒經(jīng)濟(jì)適用住房房主，部分中介利用有些人對(duì)政策不了解“造謠攬活”，老百姓不要上當(dāng)。只要資料齊全，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”辦理非常簡(jiǎn)單，不用求助中介。
3、北京海淀區(qū)"經(jīng)轉(zhuǎn)商"" 需提供""不回購確認(rèn)書""
和朝陽等區(qū)滿5年經(jīng)濟(jì)適用住權(quán)證轉(zhuǎn)商品房產(chǎn)權(quán)證能同名轉(zhuǎn)不同的是，記者昨天了解到，最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)回龍觀、所在的昌平區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房“轉(zhuǎn)商”不能同名轉(zhuǎn)，必須通過交易的方式轉(zhuǎn)給家人或者他人，除了補(bǔ)交綜合地價(jià)款外，還需按規(guī)定繳納契稅。住建部26日公布的經(jīng)濟(jì)適用住房新政中，有關(guān)強(qiáng)化使用監(jiān)督的規(guī)定如“在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途”等，讓北京已經(jīng)年滿5年的老經(jīng)濟(jì)適用住房業(yè)主，掀起了把“不完全產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)證換成“完全產(chǎn)權(quán)”商品房產(chǎn)權(quán)證的熱潮，朝陽、昌平、海淀等老經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)比較集中的區(qū)房產(chǎn)交易大廳甚至重現(xiàn)去年11月房貸收緊前的熱鬧場(chǎng)面。 29日上午8時(shí)許，位于昌平區(qū)南環(huán)東路的住建委服務(wù)大廳尚未開門，門口已排起了六七百人的長隊(duì)。天通苑和回龍觀的業(yè)主，聽說經(jīng)適房政策將有調(diào)整，抓緊時(shí)間來辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)，排在第一個(gè)的凌晨3點(diǎn)多就來了。8時(shí)40分許，現(xiàn)場(chǎng)已聚集了上千人。與朝陽、豐臺(tái)不同，昌平區(qū)滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房房主如果要把產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)成商品房產(chǎn)權(quán)證，不能“同名轉(zhuǎn)”，而必須通過買賣交易的形式轉(zhuǎn)給家人或者他人，即除了補(bǔ)交綜合地價(jià)款之外，還需繳納契稅。其中，天通苑是按最低指導(dǎo)價(jià)3621元/平方米的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款；回龍觀則按最低指導(dǎo)價(jià)3917元/平方米的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。需要提醒房主注意的是，如果當(dāng)年您在買房的時(shí)候，已經(jīng)補(bǔ)交了超出核準(zhǔn)面積部分的綜合地價(jià)款，則需提供當(dāng)年補(bǔ)交綜合地價(jià)款的票據(jù)。如果當(dāng)年對(duì)超標(biāo)面積部分沒有補(bǔ)交綜合地價(jià)款或者當(dāng)年交了、現(xiàn)在卻找不到票據(jù)，則此次辦理的時(shí)候必須按全面積補(bǔ)交綜合地價(jià)款。記者還了解到，海淀區(qū)滿5年經(jīng)濟(jì)適用住房也不能同名轉(zhuǎn)換商品房產(chǎn)權(quán)證，必須通過交易的形式轉(zhuǎn)給家人或者他人，按當(dāng)?shù)胤课葑畹椭笇?dǎo)價(jià)補(bǔ)交綜合地價(jià)款和契稅。此外，海淀區(qū)還要多一道手續(xù)，即經(jīng)濟(jì)適用住房業(yè)主還需到戶口所在地的街道住房保障處開具“政府不回購確認(rèn)書”。政策說明“經(jīng)轉(zhuǎn)商”北京各區(qū)政策不同-朝陽、豐臺(tái)：朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)可同名“換證”，即按規(guī)定補(bǔ)交綜合地價(jià)款后，房主可以在不更名的情況下直接換成商品房產(chǎn)權(quán)證。-海淀、昌平：海淀區(qū)和昌平區(qū)不能“同名轉(zhuǎn)換”，必須通過交易的形式“換證”，其中海淀區(qū)還得提供房主戶口所在地街道住房保障處同意不回購的確認(rèn)書。“換證”案例昌平區(qū)滿5年經(jīng)適房如何“換證”以天通苑1999年購買了120平方米、當(dāng)時(shí)的審核面積是70平方米的劉先生為例：劉先生在窗口辦理申請(qǐng)的時(shí)候提出，房子轉(zhuǎn)成商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí)，用兒子的名字。實(shí)際上他相當(dāng)于要過一遍把這套經(jīng)濟(jì)適用住房賣給兒子的手續(xù)，所以工作人員首先要看他是否已經(jīng)還清貸款，如果沒有還清，須先還清；其次，兒子如果沒有成年，須提供監(jiān)護(hù)人公證；第三，劉先生先補(bǔ)交綜合地價(jià)款，如果當(dāng)年劉先生購房時(shí)，超出核準(zhǔn)面積——70平方米外的面積部分已補(bǔ)交了綜合地價(jià)款，劉先生須提供當(dāng)年補(bǔ)交地價(jià)款的票據(jù)，然后就按70平方米×3621元×10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款；如果他當(dāng)年沒有補(bǔ)交超出部分的綜合地價(jià)款或者是他不能提供出當(dāng)年補(bǔ)交綜合地價(jià)款的票據(jù)， 劉先生此次就得按照120平方米的面積補(bǔ)交綜合地價(jià)款，即120平方米×3621元×10%；第四，劉先生還得按3621元×120平方米×1.5%繳納契稅。需要注意的是，如果經(jīng)濟(jì)適用住房的面積是在140平方米以上，繳納契稅的稅率則是3%，除此之外，還需繳納5.5%的營業(yè)稅。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)經(jīng)適房“自賣自買”拉高成交量北京市交易管理網(wǎng)昨天的最新數(shù)據(jù)顯示，28日，二手房住房成交1304套，明顯高出27日1055套。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，是經(jīng)濟(jì)適用住房“自賣自買”的“換證”方式拉高了28日的二手房成交量。天通苑、回龍觀、朝陽新城、建欣苑等原“老經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目”比較集中的昌平、朝陽、豐臺(tái)等區(qū)，房地產(chǎn)交易大廳迎來了滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房的“換證熱”，許多房主趕來補(bǔ)交綜合地價(jià)款，把“不完全產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)證換成“完全產(chǎn)權(quán)”商品房產(chǎn)權(quán)證。而海淀和昌平區(qū)有別于朝陽和豐臺(tái)能“同名換證”的必須通過交易方式換證的做法，讓不少滿5年經(jīng)濟(jì)適用住房房主通過“自賣自買 ”的方式——通過轉(zhuǎn)給家人的做法將手中的經(jīng)濟(jì)適用住房變成商品房，而這明顯拉高了近日本來已經(jīng)呈下降趨勢(shì)的二手房成交量。"
