《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》
第三十條經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)Υ約責(zé)任。
請(qǐng)教：買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房的合同是否無效?有效?效力待定?可撤消?
在實(shí)務(wù)當(dāng)中，買賣不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，在房地產(chǎn)交易大廳是無法過戶的。具體到雙方簽訂的合同當(dāng)中，根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條之規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)Υ反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
可以認(rèn)定雙方簽訂的合同為無效合同，因?yàn)槠?amp;Upsilon;反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
司法實(shí)踐中越來越傾向于對(duì)民事合同采用有效解釋優(yōu)先原則，所以對(duì)合同法第52條第一款第五項(xiàng)“Υ反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”中的強(qiáng)制性，也采用了嚴(yán)格限制原則，即把強(qiáng)制性又拆分為效力性和禁止性，只有Υ反效力性規(guī)定的，才視為無效，比如毒品買賣合同，就無效。但對(duì)禁止性規(guī)定，一般是把民行分開，即一方面對(duì)當(dāng)事人予以行政處罰，另一方面則不因此否定當(dāng)事人的真實(shí)意思，即承認(rèn)合同有效
就本案，我認(rèn)為合同有效
從法理上講，由于Υ反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，可以認(rèn)定無效!
對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年交易的問題，實(shí)踐中這類情況的確很多，但多是暗箱操作，因此一般不會(huì)發(fā)生糾紛，即使有糾紛也多半不會(huì)訴諸司法解決。因?yàn)榉ㄔ簬缀蹩隙〞?huì)確認(rèn)這類合同無效，不然無以維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序。
本人以為，δ經(jīng)政府同意，買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房合同無效。理由如下：
1.法律依據(jù)。合同法第52條規(guī)定，Υ反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效;物權(quán)法第97條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，須經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
2.事實(shí)依據(jù)。所ν經(jīng)濟(jì)適用房，是指購買人擁有有限產(chǎn)權(quán)的房屋，即購買人只擁有該房的部分產(chǎn)權(quán)，其他權(quán)利有政府擁有。購買人與政府對(duì)該房構(gòu)成共有關(guān)系。
3.相關(guān)法律依據(jù)可訪問：
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》是部門規(guī)章，不是行政法規(guī)。但這個(gè)規(guī)章是依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》制定的，可以認(rèn)為是符合法規(guī)原則和宗旨的規(guī)章。規(guī)章其實(shí)也就是政策。民法通則第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律û有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”從民法通則的規(guī)定看，如果Υ反政策，也可以認(rèn)為是Υ反民法通則第六條的行為。由此可見，政策禁止性的規(guī)定可以通過民法通則第六條轉(zhuǎn)換為法律的禁止性規(guī)定，從而可以得出Υ反政策禁止性規(guī)定的行為無效的結(jié)論。
因此，我傾向于認(rèn)為買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房的合同無效。
同意山里人的分析，民法通則第六條的規(guī)定中的法律是廣義
合同是否有效首先看是否Υ反了《合同法》的規(guī)定。
首先經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法屬于政府部門規(guī)章，不屬于法律和行政法規(guī);其次，按照經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房允許交易，設(shè)置5年的時(shí)間只是區(qū)別交易主體而已，考慮到居民住房保障的需要，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購房人的資格有所限制，5年之內(nèi)出賣政府回購(回購后應(yīng)當(dāng)是作為經(jīng)濟(jì)適用房源，提供給其他具有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的人使用)，5年以后可以進(jìn)入流通市場(chǎng)。
這樣的話，如果是自然人在5年之內(nèi)買賣經(jīng)濟(jì)適用房，合同效力應(yīng)當(dāng)是效力待定，當(dāng)?shù)卣梢灾鲝埡贤瑹o效，因?yàn)榍址噶怂幕刭彊?quán);如果是合同當(dāng)事人主張，應(yīng)當(dāng)以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由(政府不同意，不能辦理過戶)主張解除合同。
qUOTE
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(一)
第四條合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;δ辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
根據(jù)上面的有關(guān)規(guī)定，因?yàn)椤督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》是部門規(guī)章，不是行政法規(guī)，所以簽定的買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。此合同只是為雙方設(shè)立了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要符合成立要件(如購買人必須符合經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)人資格)，按照《合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”的規(guī)定，該合同有效。
但是，政府有優(yōu)先回購權(quán)。一旦政府行使該權(quán)利，購房人就不能取得該房的產(chǎn)權(quán)。合同當(dāng)事人可以主張以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由(政府不同意，不能辦理過戶)，解除該合同，主張Υ約責(zé)任及賠償損失等。
“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”不能決定合同的效力，否則，出賣他人之物的合同的效力還有什ô好談的呢?
《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律û有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”，這個(gè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)被《合同法》第52條有下列情形之一的，合同無效“。。。。(五)Υ反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定所取代。
我支持合同有效，
因?yàn)檎J(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法
如果實(shí)際無法履行，
則按照過錯(cuò)分別承擔(dān)責(zé)任
[SIZE=7]很顯然，Υ反法律禁止性規(guī)定，侵犯了國(guó)家利益，屬無效合同。
