現實中，因不符合經濟適用房、限價房申購資格，或不具備向銀行申請貸款資格，為規避保障房政策或信貸政策，實際購買人借用具備相應資格者的名義，采取“借名”、簽訂“黑白合同”等不正當手段，達到低價購買保障性住房或享受信貸優惠的目的。這種方式簡稱為“借名買房”。因這種違規交易保障房的行為本身就隱含較高的潛在訴訟風險，一旦交易雙方關系惡化或一方悔約，為爭奪有限低廉的保障房資源，勢必產生爭訟。
借名買房糾紛矛盾重重
實踐中，借名買房糾紛主要體現以下類型:一是取得申購資格的出名人，在將申購資格轉讓后反悔，主張借名行為無效;二是出名人反悔將實際購買人訴諸法院，要求確認其享有所有權或判令實際購買人騰房;三是實際購買人在“借名”之后，又與出名人簽訂房屋買賣合同，出名人反悔訴諸法院確認買賣合同無效;四是部分實際購買人將出名人訴諸法院，請求確認享有房屋所有權或判令協助辦理房屋過戶手續。據統計，北京市石景山區人民法院今年已受理的借名買房糾紛10余起，由此引發權屬確認、房屋騰退、返還原物、排除妨害等近20件連環訴訟糾紛，造成矛盾沖突不斷激化、升級。如區法院受理的安某夫婦與劉某借名買房一案中，出名人劉某以系房屋所有權人要求安某夫婦騰退房屋，而安某夫婦亦訴至法院要求確認房屋所有權、要求劉某辦理過戶手續。訴訟過程中雙方矛盾沖突不斷激化升級，甚至纏訴鬧訪。
事實疑難復雜，調解難度較大
調研發現，當事人為規避政策而通過借名、買號等交易保障房行為，往往具有一定的隱蔽性，對出資、貸款等行為一般僅有口頭約定，且不易被發現。另外，涉保障房訴訟糾紛多發生在特定主體之間，尤其借名買房、轉讓購房號等糾紛主體往往存在近親屬、同事、朋友級關系。這些特殊主體基于親情、友情或信任關系惡意串通規避購房政策，且不易暴露。因此，實際訴至法院的訴訟案件僅為“冰山一角”。隨著交易條件或情況的變化，將會有更多潛在訴訟糾紛訴至法院。借名人與出名人往往就權屬確認、房屋騰退、出資返還、損失賠償等問題形成系列訴訟，矛盾化解難度較大，難以通過和解調解途徑化解矛盾糾紛。
“借名合同”案件法律
適用依據具有一定滯后性
在“借名合同”案件中，借名人要求確認房屋權屬或要求登記名義人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，審判實務中一般以“借名”行為損害公共利益而不予支持。實踐中，因“借名”購買經濟適用房案件糾紛，往往形成出名人享有所有權，借名人享有使用權的尷尬的裁判結果。而以保障房政策為依據認定借名行為無效，不僅違反法律效力高于規章并優先適用的原則，而且亦明顯違背社會所倡導的誠實信用的原則，勢必又會鼓勵悔約不誠信行為和投機心理，在某種程度上，對實際出資、裝修并長期居住的借名人來說，難以實現服判息訴的良好社會效果。而對購買人再次轉讓已購保障性住房的行為，采取區分轉讓房屋是“老房”還是“新房”分別處理的方式。如對2008年4月11日之前購買的“老”經濟適用房，約定在購買五年期滿后再辦理過戶手續的，可認定有效。但因保障性住房過戶涉及購房資格審查及政府回購等行政審批行為，對借名人或違規購買人以具備申購資格或者期滿五年為由，主張辦理過戶登記的，實踐中如何處理，存在較大爭議。
建議:
完善住房保障立法加強申請資格審查
首先，加快完善住房保障立法，為保障房制度提供權威性法律依據。
立法機關加快保障房立法進度，將保障房管理規范上升到法律或行政法規層面，以基本法律、行政法規形式對保障房的歸屬、使用、收益、處分問題等做出明確規定，堵塞政策漏洞，對規避法律、法規行為不留可乘之機，為涉保障房“借名”案件糾紛處理提供充分的法律依據。同時，上級法院盡快制定司法解釋，針對目前涉保障性住房中的借名效力、權屬轉移登記等法律適用問題制定統一的指導意見，有效發揮保障房法律規范及司法解釋對百姓購房行為的指導、指引和規范作用。
其次，政府住房保障部門應加強對保障性住房申請資格的審查。
嚴格審查、核對購房人購買資格，實現審核、銷售、交房、入住等各環節無縫對接，確保那些真正需要幫助的中低收入家庭切實得到保障，防止利用政策漏洞借用他人名義騙取保障性住房的情況;此外，進一步建立和完善保障房資格異議審查和落實政府回購政策，加大對保障房享受者資格異議審查力度，對經審查發現確實不符合保障房享受資格或通過借名違規交易的，政府部門要制定切實可行措施落實回購政策，加大對已查實的騙購行為的懲罰力度。
最后，加大法制宣傳力度，警示借名交易風險。通過加強政策宣傳，讓百姓理解保障房相關政策規定，通過曝光違規風險交易行為，警示購房人慎重交易，切忌貪一時之利，避免通過以他人名義購房，導致日后難以確認房屋歸屬從而引發糾紛;或出借自身購房資格后將無法再享受相應政策優惠等不利后果。(陳石磊 楊志東 張英周)
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