經適房申請完全產權和上市交易需繳一半差價，不申請完全產權、不上市交易可保持原狀(詳見南都9月9日報道)?！渡钲谑薪涍m房取得完全產權和上市交易管理暫行辦法》向公眾征求意見時間今天截止。昨日，深圳市住建局就市民反映較集中的問題進行回應，市民確需申請完全產權和上市交易但又無力繳納增值收益部分的，可由買受人代繳。
不鼓勵經適房上市
對于50%的增值收益比例，部分經適房業主覺得較高，而也有市民表示為了體現經適房的保障性質，應該收取更高比例。“基于國家和我市政策法規規定，同時借鑒了其他城市立法和實踐經驗，兼顧購買人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結果。”深圳市住建局相關負責人表示，經適房權利人屬于低收入困難群體，原支付的購房款也應具有一定程度的增值，并且考慮到深圳房地產市場價格較高，為盡量體現讓利于民，支持其改善住房條件的需求，《辦法》選擇了《深圳市住房保障制度改革創新綱要》所規定的最低值50 %作為增值收益繳納比例，該比例在北京、上海、廣州、杭州等大城市中處于偏低水平。此外，增值收益納入深圳保障性住房專項資金，用于保障性住房建設，使更多的住房困難家庭受惠，對于實現住房保障制度的可持續發展具有重要意義。
不過這名負責人強調，雖然辦法規定繳納部分增值收益后可以上市交易，但政府部門并不鼓勵這種行為。“經適房政策的出發點是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵購買人購房后進入市場交易獲利，然后又形成新的住房困難。”有市民建議經適房作為保障房不應取得完全產權或者上市交易，如果確需的，應向政府繳納100%增值收益。這名負責人也表示，該建議對于深圳今后完善住房保障制度具有重要的參考價值。但在有關法規政策修訂之前，還應嚴格執行現行規定。
綠本、紅本不影響居住
有部分經適房業主希望“不繳納增值收益，只把房地產證換成紅本，在證中注明經濟適用住房屬性”。對此，深圳市住建局相關負責人表示，國家和深圳市經適房政策法規規定，經濟適用住房權利人在繳納增值收益前，是不能取得完全產權的。另外，北京、上海、杭州等城市只有一種顏色的房地產證，為了區分經適房的有限產權和普通商品房的完全產權，這些城市在經適房的房產證內頁標注房產性質為經濟適用住房，用以限制其權利人不能轉讓、出租、抵押，實質與深圳的綠本房地產證完全一致。
“一旦辦了紅本，就意味著房子是可以在市場上流通的商品房，可以轉讓、出租、抵押等。從政府管理的角度來看，一旦給了紅本，以后在市場上的行為就難以監管了。”深圳住房研究會常務副會長陳靄貧表示，保障房的本質是保障低收入人群的居住問題，擁有綠本和紅本對居住來說不造成任何影響，而經適房一旦獲取商品房產權，就已經脫離了保障房監管體系，假如業主把房屋拿去出售，將導致新一輪的社會公平危機，對保障房體系造成嚴重影響。
“我本來就是低收入群體，沒有交易哪來這么多錢繳納增值收益?”部分經適房業主表示，上市的前置條件是繳納增值收益，但對他們來說無力承擔。深圳市住建局相關負責人表示，針對此類情況，《辦法》中規定了具體解決方案：購買經濟適用住房5年后，取得完全產權前，權利人需要轉讓該住房的，可以自行與買受人確定交易價格，申請上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納增值收益后，由權利人和買受人共同申請辦理房地產證(紅皮)。“也就是說，你先找到買房子的人，讓他先出了這筆錢再進行轉讓。”
如何防止陰陽合同?
交易價與計稅價取其高者
根據暫行辦法規定，應繳增值收益=【經濟適用住房市場價格-經濟適用住房原購買價格】×50%-稅費(原購經濟適用住房的實際發生額)。經適房的市場價格如何確定?深圳市住建局相關負責人表示，申請取得完全產權的，按照申請時該套住房的二手房交易計稅價格計算。上市交易的，按照申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時該套住房的二手房交易計稅價格的，按照二手房交易計稅價格計算。
二手房交易計稅價格又稱存量房交易計稅參考價格，是稅務部門為加強房地產交易環節稅收征管。根據有關規定，對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行計征各項稅款時所采用的價格。深圳市住建局一負責人表示，稅務部門的商品房交易計稅系統適用已久，在商品房交易市場中運行良好，為市場所肯定。二手房計稅價格較真實、客觀地反映了住房市場價格水平，具有較高的公信力。此外，商品房交易計稅系統較為完備，能夠短時間計算出相應經濟適用住房的二手房交易計稅價格，也有助于提高工作效率。
