房改房是指國家將原先租給職工的公有住房，按照國家住房制度改革以相對較低的成本價格出售給職工。國家對于已取得合法產權證書的已購公有住房允許上市交易。
而在房屋流通領域，房改房無疑是一類特殊類型的房屋買賣。在涉及房改房買賣中，如果買賣雙方不掌握相關政策，很容易引起糾紛。本期天津寧一律師事務所主任易靜律師，就房改房買賣中的相關政策及典型案例為讀者進行解讀。
政策解讀
8種情形禁止交易
一般情況下，已取得合法產權證書的已購公有住房可以上市交易。但是根據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的規定，有8種情形被嚴格禁止，尤其是買方更應該仔細辨認或者核實清楚，避免因違反法律法規的強行性規定而導致買賣無效。
這些情形包括：以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;上市出售后形成新的住房困難的;擅自改變房屋使用性質的;法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
對于允許上市符合買賣情形的房改房，易律師認為買賣雙方還需注意幾點：一，購買后使用一定期限方可上市。根據1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，原則上房改房應在居住滿5年后方可上市。二、符合上市期限條件后，必須要經房地產主管部門審批。因為房改房具有社會保障性質，不是完全意義上的商品房，不能像商品房一樣自由買賣，只有在批準后買賣雙方才能簽訂《房地產買賣合同》。三、在交易過程中，購買人要補交土地出讓金，出售人需交納出售收益。四、已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房等政府提供優惠政策建設的住房。
典型案例
一方購“房改房”，離婚后如何分割
劉女士婚后參加了單位的房改購房，現在劉女士與丈夫離婚，她想問離婚后房屋如何分割?
易律師認為，根據1994年7月國務院發布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，職工以優惠價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。不管夫妻雙方參加哪一方單位的房改，其購買公房的行為和享受的價格優惠，是基于夫妻雙方共同享有的資格和權利。即使僅有參加房改的一方享有以優惠價購買公房的資格，其購房時所享有的優惠待遇，包括國家鼓勵職工購買公房性質的價格折扣優惠和以職工住房公積金為計算依據的工齡折扣，該優惠利益在其參加單位房改購買公房時已經實現，應屬于夫妻在婚姻存續期間所得。
因此，因夫妻離婚而涉及房改房屋的歸屬時，該房屋應作為夫妻共有財產，雙方都有權分得該房，不能因一方參加了某一方單位的房改為由，限制另一方對該房屋的請求權。售房單位也不能以非本單位職工為借口，侵犯產權人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有優惠購房的待遇，且被分割的住房價格，構成中隱含著購房家庭一方或雙方的住房補貼和國家企業給予職工的優惠待遇，所以在對房改房作價分割時應參照該房的市場價格。
