一、房屋買賣合同
房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；（3）房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。
房屋買賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。……”上述規(guī)定是認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型：
（一）正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買賣時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會(huì)根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫的制式合同只作為登記文件使用。
（二）具備特定條件的預(yù)約合同
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同（事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間）。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購(gòu)書等預(yù)約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)并不多見。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”，表明買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買賣合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會(huì)導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。
?。ㄈ┓课葙I賣合同的其他書面形式。
《合同法》第11條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”根據(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認(rèn)定口頭合同存在，買受人以其持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時(shí)，買受人持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。
二、房屋買賣合同糾紛類型
?。ㄒ唬?ldquo;陰陽(yáng)合同”逃稅款引發(fā)糾紛
在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。
“陽(yáng)合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。在昆明地區(qū)一般只要不低于昆明市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記，并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方）。
“陽(yáng)合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國(guó)家利益，違反了我國(guó)稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽(yáng)合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o效的一方（一般系賣方）。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對(duì)此問題則要做專門的技術(shù)性處理了。
所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場(chǎng)行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購(gòu)買價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽(yáng)合同”部分內(nèi)容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽(yáng)合同”約定不一致的問題。
有了上述明確的約定，法院一般都會(huì)以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長(zhǎng)的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸。
?。ǘ┲豢捶课莶豢醋C引發(fā)糾紛
房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個(gè)購(gòu)房者必須做的第一件事。
2008年2月，李某通過某房屋經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買住宅，經(jīng)紀(jì)公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見王某見面商談。次日上午，李某與中介一起來到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價(jià)格為38萬元，并約定“李某預(yù)付部分房?jī)r(jià)款8萬元，當(dāng)日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬元”。
三方返回經(jīng)紀(jì)公司后簽訂了《買賣房屋合同書》，李某向王某交付房款8萬元。當(dāng)日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認(rèn)真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手。
還有的在買賣中對(duì)對(duì)方提供的房產(chǎn)證不放心，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J(rèn)，在付款之前時(shí)，一定要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證、核實(shí)房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O(shè)有抵押或被查封等情況。
?。ㄈ?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。
小產(chǎn)權(quán)房以價(jià)格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場(chǎng)中占有一定份額；但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證、國(guó)有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時(shí)居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購(gòu)房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù)；在面臨房屋拆遷，還可能承擔(dān)沒有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的利益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，上述可以預(yù)見和可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進(jìn)行恰當(dāng)規(guī)避和防范。合同務(wù)必做到萬無一失，因此國(guó)家法律是不太愿意保護(hù)你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時(shí)唯一的救命稻草了。
目前昆明市場(chǎng)上已存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，有甚至是比較大規(guī)?；虺善瑓^(qū)式的開發(fā)，其建筑質(zhì)量、物管水平、基礎(chǔ)配套已與商品房沒有什么差別了。政府對(duì)此一直也未予追究，實(shí)際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之昆明被批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，昆明正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢(shì)，綜合這些背景我個(gè)人認(rèn)為昆明的小產(chǎn)權(quán)房問題遲早將由法律的后臺(tái)走向前臺(tái)，由不合法變?yōu)楹戏āＲ驗(yàn)檎呖偸窃谧儎?dòng)的，但問題的關(guān)鍵是在政策明確變動(dòng)之前購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的您最好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應(yīng)當(dāng)在糾紛發(fā)生之前掌握住對(duì)你對(duì)有利的武器——合同!
?。ㄋ模┕餐灿腥宋赐庖l(fā)糾紛
房屋多為家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，除共有人另有約定外，應(yīng)須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒有登記共有權(quán)人而實(shí)際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員。
對(duì)這類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復(fù)原狀，根據(jù)過錯(cuò)賠償損失。特別是房?jī)r(jià)漲跌較大、出賣一方準(zhǔn)備在離婚前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及個(gè)別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認(rèn)房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動(dòng)起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對(duì)原告的訴稱一概認(rèn)可，還主動(dòng)替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標(biāo)都在于收回你已購(gòu)買或許已經(jīng)入住的房屋。
余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進(jìn)去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房?jī)r(jià)也飛漲。后其子以房屋為父母共同財(cái)產(chǎn)，其享有繼承權(quán)，母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合法權(quán)益為由，遂起訴余某，請(qǐng)求法院認(rèn)定買賣房屋協(xié)議無效。對(duì)購(gòu)買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應(yīng)盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，以減少買房糾紛。
?。ㄎ澹┮环慷噘I與雙倍返還
王女士看中一套房，便與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并交了20萬元首付款。一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時(shí)，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進(jìn)她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關(guān)部門一查，房屋產(chǎn)權(quán)確實(shí)已登記在李先生名下。原來，開發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來見房?jī)r(jià)上漲，便以更高的價(jià)格賣給了前來買房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記。王女士一怒之下將開發(fā)商告上法庭。現(xiàn)實(shí)中遭遇王女士這種情形的也時(shí)有發(fā)生，這被稱為“一房二賣”。
在這種情形下，房子究竟屬于誰?由于物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權(quán)利，卻并沒有取得對(duì)房子的物權(quán)。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認(rèn)吃虧，她可以依法維護(hù)自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利。根據(jù)合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償。
為防止這種情況發(fā)生，讓先買者也能先得，法律為買方設(shè)定了一個(gè)保護(hù)制度，即預(yù)告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。王女士在購(gòu)房之初就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，經(jīng)預(yù)告登記后，開發(fā)商未經(jīng)她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長(zhǎng)。物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
三、房屋買賣合同糾紛的管轄
依據(jù)《民事訴訟法》第34條第（1）項(xiàng)的規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買賣合同糾紛涉及不動(dòng)產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應(yīng)由房屋所在地人民法院管轄。
四、房屋買賣合同糾紛的法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。
