（一）關(guān)于商品房連環(huán)買賣的履行問題
買受人從開發(fā)商處購買房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又將該房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，第三人能否直接請求開發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬證書？
對此實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于合同相對性原則，第三人只能要求買受人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，不能直接向開發(fā)商主張。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，前后合同處于連續(xù)狀態(tài)，第三人代替了買受人的位置，為交易便捷，可以判決中間省略登記，最終買受人可直接要求開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
筆者同意第一種觀點(diǎn)，理由如下。1、符合合同相對性的法理。《合同法》第8條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。合同在相對人之間發(fā)生效力，除法律明確規(guī)定外，一般不能約束合同以外的第三人。對于連環(huán)買賣，雖然針對同一標(biāo)的物，且交易彼此連續(xù)，但仍屬于不同的主體和不同的法律關(guān)系，故第三人不能突破合同相對性直接向出賣人主張權(quán)利，除非符合《合同法》第73條關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定。2、防止國家稅收流失。根據(jù)我國房地產(chǎn)稅收法律規(guī)定，二手房交易需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人直接向出賣人主張過戶，將使中間環(huán)節(jié)的稅收被規(guī)避，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，同時有民事審判阻礙國家征稅行政權(quán)之嫌。3、合理平衡債權(quán)人利益。如果允許第三人直接向出賣人請求過戶，買受人的債權(quán)人利益可能會受損。特別在買受人惡意逃債時，其與第三人虛構(gòu)房屋買賣合同，由第三人通過法院裁判獲得房屋所有權(quán)，使買受人的債權(quán)人的利益落空。
（二）關(guān)于未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓商品房的履行問題
《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。通說認(rèn)為該條并非效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定，故抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同的效力。出賣人（抵押人）在約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求出賣人（抵押人）承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。實(shí)踐中有疑問的是，買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的如何處理？
對此存在兩種做法：第一種做法是判令出賣人在規(guī)定的時間內(nèi)清償債務(wù)滌除抵押權(quán)后，履行合同義務(wù)：第二種做法是法院對買受人進(jìn)行釋明，要求其變更訴訟請求。買受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請求，但買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。筆者贊同第二種做法，因?yàn)椤段餀?quán)法》第191條第2款雖非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但可以構(gòu)成《合同法》第110條第（一）項(xiàng)規(guī)定的法律上不能履行的情形，故買受人不能要求繼續(xù)履行合同。但買受人代為清償債務(wù)的，由于不影響抵押權(quán)人的利益，在抵押權(quán)人的債權(quán)受到清償后，買受人請求履行債權(quán)合同并變更抵押物登記的，并無障礙。
（三）關(guān)于商品房一房多賣問題
出賣人就同一商品房訂立數(shù)個預(yù)售合同，數(shù)個預(yù)售合同均有效，買受人均要求履行合同的，如何處理？此涉及到預(yù)告登記、占有、支付房款、合同成立等順位問題。
筆者認(rèn)為，商品房多重買賣實(shí)際上是買受人之間的"賽跑"，應(yīng)當(dāng)按照合同履行的程度，保護(hù)實(shí)際取得所有權(quán)或者更接近于取得所有權(quán)的買受人。《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。因此，已經(jīng)辦理過戶登記的買受人的權(quán)利優(yōu)先于其他未辦理過戶登記的買受人。對于均未辦理過戶登記的，可以參照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條關(guān)于普通動產(chǎn)多重買賣處理的規(guī)則，確立合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先于先行支付購房款的買受人，優(yōu)先于合同成立在先的買受人。由于《物權(quán)法》對不動產(chǎn)規(guī)定了預(yù)告登記制度，因此在均未辦理過戶登記的情況下，已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的買受人權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)于其他買受人。
（四）關(guān)于預(yù)抵押問題
商品房預(yù)售過程中，購房人辦理房屋貸款時將預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)抵押登記，后購房人無力歸還貸款，貨款人主張對預(yù)抵押房屋行使抵押權(quán)的，應(yīng)否支持？
對此存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的抵押權(quán)具有排他效力和優(yōu)先順位。當(dāng)預(yù)告登記的預(yù)抵押權(quán)尚無法進(jìn)行物權(quán)登記，權(quán)利人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，權(quán)利人有權(quán)對作為請求權(quán)標(biāo)的的不動產(chǎn)行使抵押權(quán)，使請求權(quán)發(fā)生指定的效果。
筆者同意第一種觀點(diǎn)。建設(shè)部《房屋登記辦法》第67條第（二）項(xiàng)規(guī)定以預(yù)購商品房設(shè)定抵押可以申請預(yù)告登記。《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。《房屋登記辦法》第68條第2款作了相同的規(guī)定。從該規(guī)定看，預(yù)抵押登記權(quán)利人享有的僅是請求辦理抵押權(quán)正式登記的權(quán)利，并不享有現(xiàn)實(shí)的抵押僅。當(dāng)然，這樣處理會導(dǎo)致預(yù)抵押登記的效果形同虛設(shè)，與市場實(shí)踐相背離，不利于善意抵押權(quán)人的利益保護(hù)。從合理平衡各方當(dāng)事人利益角度而言，在開發(fā)商和購房人協(xié)同辦理預(yù)抵押登記的情況下，可以考慮由銀行單方墊付費(fèi)用進(jìn)行抵押登記，實(shí)現(xiàn)預(yù)抵押登記與正式抵押登記的銜接。
