從一季度行情回暖開(kāi)始，市場(chǎng)的天平便逐漸傾向于賣方市場(chǎng)。而后一直到年終，不管期間市場(chǎng)成交量如何起伏，但總體市場(chǎng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺、有效房源稀缺的局面未能出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)，致使購(gòu)房者在實(shí)際交易中一直處于被動(dòng)地位。在這種市場(chǎng)背景下，一些購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)了行情空手而歸，也有很多購(gòu)房者瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)果斷出手。
他們或是踏進(jìn)了市場(chǎng)上行軌道，在一買一賣之間賺取房屋差價(jià)，或是緊隨形勢(shì)，買進(jìn)了利好板塊的房源，享受房?jī)r(jià)迅速升值的喜悅；還有一部分購(gòu)房者抓住了交易優(yōu)惠政策的“尾巴”，節(jié)省了一筆可觀的稅費(fèi)。在這賣方市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)的一年，買方市場(chǎng)的購(gòu)房神經(jīng)已經(jīng)相當(dāng)敏感，而這也恰恰是他們能夠在狂熱的賣方市場(chǎng)里“淘到金子”的重要因素。回顧2009年的多頭行情，有眼光的購(gòu)房者在這一年果斷出手的勝道盤點(diǎn)，相信對(duì)購(gòu)房者今后把握機(jī)會(huì)有益。
勝道版本一
低吸高拋先買后賣
典型心態(tài)：市場(chǎng)上行時(shí)避免“踏空”
2009年上半年，二手房市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，觀望許久的小劉也將換房計(jì)劃提上了日程。他一邊將自己的小戶型掛牌，一邊尋覓改善型房源。但連續(xù)看了幾套房源之后，他發(fā)現(xiàn)，房東給出的價(jià)格一個(gè)比一個(gè)高。小劉的心里犯起了嘀咕：房?jī)r(jià)漲得快，也就意味著自己的購(gòu)房能力被一點(diǎn)一點(diǎn)削弱。自己的小房子價(jià)格雖然也在漲，但和大戶型不斷“膨脹”的總價(jià)相比顯然是杯水車薪。
考慮之后，小劉決定還是先買后賣。他向親戚借了20萬(wàn)元錢，加上自己手頭的現(xiàn)金湊夠了一套三房?jī)蓮d的首付，順利將新居買進(jìn)來(lái)。去年10月份，自己的小房子總價(jià)又比5月份時(shí)上漲了10萬(wàn)元，同時(shí)自己的新居也升值不少，小劉心滿意得地將小戶型賣出。如今，每每看著同事因?yàn)橘I不到合適的房源而愁眉苦臉時(shí)，小劉就慶幸自己當(dāng)初看對(duì)了市場(chǎng)趨勢(shì)，把準(zhǔn)了一賣一買之間的節(jié)奏。
2009年，一部分人看準(zhǔn)了市場(chǎng)向上走的趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)相對(duì)較低時(shí)候買進(jìn)改善型物業(yè)，再以較高價(jià)格賣出原有物業(yè)，從中賺取了一筆差價(jià)。一方面，這變相降低了他們購(gòu)買新居的成本，另外一方面也避免換房者因?yàn)榇颐Τ鍪謱?dǎo)致原有的房子賣不到好價(jià)錢。更重要的是，在市場(chǎng)上行的趨勢(shì)下，大量購(gòu)房需求的集中釋放早已消耗掉大量房源，同時(shí)賣方市場(chǎng)惜售現(xiàn)象嚴(yán)重，而這種先買后賣的置換方式則避免了換房者無(wú)房可住的尷尬。
[短評(píng)]
2009年，在在二手房市場(chǎng)上“踏空”的改善型購(gòu)房者不在少數(shù)。大多數(shù)改善型購(gòu)房者因?yàn)楝F(xiàn)有資金不足，只能先賣房，再用這筆款項(xiàng)去購(gòu)買改善型住房。但先賣后買的方式并非在所有的市場(chǎng)背景下都行得通。一方面，在市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上漲的情況下，換房者以較低的價(jià)格將原有物業(yè)拋出后，房?jī)r(jià)仍在上漲，換房者便只能以較高的價(jià)格重新買進(jìn)物業(yè)。另一方面，很可能導(dǎo)致改善型購(gòu)房者賣房之后買不到合適的房源。因此，在市場(chǎng)上行階段，購(gòu)房者最好先買后賣，而在市場(chǎng)下行階段則應(yīng)反向操作。
勝道版本二
趕搭優(yōu)惠政策末班車
典型心態(tài)：節(jié)省交易成本等于買到降價(jià)房
黃先生買進(jìn)小戶型3年后，在去年年初產(chǎn)生了購(gòu)買改善型物業(yè)的想法。從去年二季度到四季度，他觀望了有大半年之久。 這種觀望一半出于主動(dòng)，一半出于被動(dòng)。原因很簡(jiǎn)單，主動(dòng)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，被動(dòng)則是因?yàn)槭袌?chǎng)上可選的優(yōu)質(zhì)房源實(shí)在太少。
去年10月底，他接到一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打來(lái)的電話，對(duì)方稱目前門店內(nèi)新增了不少掛牌，且少數(shù)房源價(jià)格還有商量的余地。考慮到2010年后倘若交易優(yōu)惠政策調(diào)整，自己買房賣房都有可能多支付一筆可觀的費(fèi)用。因此，黃先生還是果斷買進(jìn)了第二套住房。
去年11月二手房成交量超出當(dāng)年6月份的高位水平，這一成績(jī)的取得，要?dú)w功于一系列二手房交易優(yōu)惠政策的即將終結(jié)。據(jù)相關(guān)人士透露，去年第四季度，考慮到二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠即將終止，購(gòu)房者對(duì)于賣方市場(chǎng)拋出的2年以上、5年以內(nèi)房源接盤非常痛快。由于買賣雙方都希望趕在2009年底之前完成成交和繳稅過(guò)程，因此成交周期比當(dāng)年第三季度大大縮短，從掛牌到成交這一過(guò)程大約需要3天，有些優(yōu)質(zhì)房源更是達(dá)到了“當(dāng)天掛牌當(dāng)天成交”的速度。
[短評(píng)]
房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下調(diào)，而一系列交易優(yōu)惠政策則很有可能終止。之后，無(wú)論是買進(jìn)新居房還是賣掉舊房都要直接或者間接地付出一筆不小的交易成本。在這種“風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”的驅(qū)動(dòng)下，一部分剛需購(gòu)房者和更多的改善型購(gòu)房者欣然接受了賣方市場(chǎng)拋出的 “繡球”。不過(guò)，不少購(gòu)房者為趕搭上優(yōu)惠末班車而采取了先繳稅后貸款的方式，在貸款遲遲沒(méi)有下放的情況下與上家產(chǎn)生了糾紛。因此，交易之前，購(gòu)房者還應(yīng)注意自己的貸款資質(zhì)，并準(zhǔn)備好貸款額度不足的應(yīng)對(duì)策略。
勝道版本三
買進(jìn)明星區(qū)域房源等升值
典型心態(tài)：有利好因素支撐，房?jī)r(jià)只會(huì)高走不會(huì)低落
田先生現(xiàn)在住著一套面積較小的兩房。2009年年初，他本來(lái)打算賣掉這套房子，換一套環(huán)境較好的三房?jī)蓮d。然而，就在尋找改善型房源的這段時(shí)間里，他聽(tīng)不少同事說(shuō)起原南匯區(qū)即將并入浦東新區(qū)的消息，這讓他看到了原南匯部分板塊房源的升值潛力。于是，田先生馬上決定暫緩改善購(gòu)房計(jì)劃，用手頭將近20萬(wàn)元現(xiàn)金再加上一部分商業(yè)貸款，在南匯區(qū)的一個(gè)新建樓盤里買了一套兩房?jī)蓮d的戶型。
5月份，原南匯并入浦東新區(qū)的政策落地，田先生的房子價(jià)格也“坐”上了電梯。
2009年的上海樓市涌現(xiàn)出了一大批明星板塊。從原南匯區(qū)、崇明縣，到大虹橋輻射區(qū)域和川沙板塊，每一個(gè)板塊都讓買方市場(chǎng)為之興奮，從而出現(xiàn)了不少像田先生這類買進(jìn)明星區(qū)域物業(yè)坐等房?jī)r(jià)升高的購(gòu)房者。而這些區(qū)域的行情也并沒(méi)有讓他們失望。根據(jù)臣信提供的數(shù)據(jù)顯示，從2009年初到年尾，南匯周康板塊的房?jī)r(jià)上漲了4成以上，川沙板塊房?jī)r(jià)在去年第四季度上漲了3成以上。
[短評(píng)]
在上海的二手房市場(chǎng)越來(lái)越成熟的背景下，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的敏感度也越來(lái)越強(qiáng)。不少自住需求購(gòu)房者紛紛瞄上一些存在利好因素的板塊，導(dǎo)致這一傾向的最大驅(qū)動(dòng)力當(dāng)然是區(qū)域內(nèi)房源升值的潛力。此外，隨著區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展以及入住業(yè)主的不斷增多，區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施也將不斷完善。在難以符合市中心購(gòu)房成本的情況下，買下具有利好因素的城市外圍房源也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
