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    房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:897 ℃

    房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)
    案例介紹

    某市某街道50號居民程某曾于1994年8月初,將自己繼承的位于本市中南大街20 號的4間房屋租給魏某使用,每月租金400元。1995年1月,程某因妻子生病住院,花去人民幣3萬余元,在妻子住院前,程某曾向其好友丁某借款2萬元。 1995年7月,程某因妻子又要住院,自己又無力支付醫(yī)藥費(fèi),遂決定將租給魏某的4間房屋賣給丁某。雙方在協(xié)商中,程某提出因其常常得到丁某幫助,特別是在妻子住院時丁某湊齊2萬元借給他,未要求利息,因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價格賣給丁某,后雙方經(jīng)過協(xié)商決定以4萬元價格轉(zhuǎn)讓此4間房屋,同年8月10 日,雙方到房屋部門辦理了過戶登記手續(xù)。同年8月中旬,丁某找到魏某,要求魏某騰出所租房屋,魏某不同意,并提出自己愿意以4萬元價格購買該房屋。雙方發(fā)生爭執(zhí),丁某遂于同年9月10日向法院起訴,要求魏某騰出房屋。魏某提出異議,認(rèn)為程某和丁某侵害其優(yōu)先購買權(quán),因此其買賣行為是無效的。

      (二)對本案的不同觀點(diǎn)

      本案在審理中法院存在幾種不同觀點(diǎn)。

      第一種觀點(diǎn)認(rèn)為:既然程某已將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某,丁某作為該房屋的合法所有人,有權(quán)要求魏某騰出其租用房屋。

      第二種觀點(diǎn)認(rèn)為;程某在將該房轉(zhuǎn)讓給丁某時,應(yīng)當(dāng)首先征求魏某意見,看魏某是否愿意購買。由于程某未通知魏某,其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害魏某的優(yōu)先購買權(quán),因此程某與丁某之間的房屋買賣關(guān)系是無效的。

      第三種觀點(diǎn)認(rèn)為:程某雖將該房屋轉(zhuǎn)讓給了丁某,但按照“買賣不得擊破租賃”的規(guī)則,房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)不應(yīng)當(dāng)影響租賃關(guān)系。丁某作為新的所有人,無權(quán)要求魏某搬房。 (三)作者的觀點(diǎn)

      討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。根據(jù)國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣租出房屋,須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”《合同法》第230條也有相應(yīng)規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這就明確確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的,而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定人享有,具有一定的專屬性,承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然,承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購買權(quán),只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn),即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時,他才能實(shí)際行使其優(yōu)先購買權(quán)。

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