為幫助消費者正確理解房地產交易方面的相關法律概念，今天我在這里就消費者常見的一些誤解做一些分析，希望廣大消費者能夠正確認識產權問題和房屋交易中的風險。
誤解一、房地產產權證書出證才代表產權已正式過戶。
不動產登記主義
按照《物權法》，不動產產權的確認、變更、設定抵押等遵循“登記主義”，即以不動產產權登記簿登記為準；房產證只是證明產權的外部形式。所以，如果房管部門已經出具了《房屋交易鑒證證明書》，不論是否已出房產證，則產權過戶已為事實。
有個案例：一名男子隱瞞自己已婚且房產屬于夫妻共同財產的事實，私下將自己在金月灣花園的房產出售，后妻子發現并向法院提出產權歸屬爭議，法院判決房產歸屬女方；但判決生效時，《房屋交易鑒證證明書》已經出具，所以，按照《物權法》，房屋產權歸屬新的買家，男方按照房屋合理的價格向女方進行經濟補償。
如果雙方因為債務問題就房產設定抵押，不了解法律的人可能以為只要簽定抵押貸款合同就可以保障自己的債權了，這是錯誤的理解。房地產抵押權的確認，必須在房地產抵押登記機構辦理抵押登記才能實現。
誤解二、沒有出證的房產絕對不能簽定買賣合同。
物權與債權
沒有出證的房產照樣可以出售。出售方因為與原一手業主簽定有房屋買賣合同，所以對原業主享有債權但暫時對該房產不享有物權。所以出售方現在與新的買家簽定的買賣合同轉移的只是債權，等到房產證出證后，出售方正式享有物權了，就可以與新買家辦理交易過戶手續，實現物權的轉移。
誤解三、抵押房就是產權有問題的房子，絕對不能買賣。
產權瑕疵
在法律上，抵押房叫產權有瑕疵，不是有問題，而是產權人對該房產的物權的行使受到抵押權人的限制，即產權的轉移需要經過抵押權人的書面同意。產權人如果在出售該房產的時候沒有向新買家如實告之產權的瑕疵，則應承擔相應的責任。
在實際交易中，因為東莞城市房地產開發的歷史不長，所以大量的商品房屬于抵押貸款購房，次類房產并非不可以賣。一般的操作慣例是先由買賣雙方協商好清償房產上所欠的銀行貸款，辦理好注銷抵押手續后，該房產就可以正式交易了。
誤解四、只有政府提供的合同才是能產生法律效力的合同，如果有政府的蓋章則效力最高。
意思自治原則
中國因為經歷了幾千年的封建強權政治，所以對與買賣、結婚、等民事行為，普通人潛意識里仍然認為須有政府的公權介入才具備法律效力，一粒政府的公章，就象皇帝的玉璽一樣，代表了無上的公信力。但是，按照《民法》的“意思自治原則”，對于公民的民事行為，只要符合公平對等并不違法法律強制性規范，則公民的民事約定比較公章更具效力。所以，一份買賣合同，即使是公民自行草擬，只要符合上述原則，其法律效力并不比房管部門提供的所謂規范合同文本低。即行業所稱的陰陽合同并不違法，兩份合同只要在意思上不相矛盾，是可以作為相互補充的。
按照物權法的法理，不動產產權確認、轉移等行為以“公示”為生效原則，而登記為“公示”的方式之一。目前，中國的登記機構仍然為政府機關，這容易造成登記責任歸屬無法確認（即無法追究政府登記失誤的責任），在西方，登記機構為經濟、人格獨立的法人，能夠以自身的財產承擔登記失誤的責任。所以，我預計，在未來，中國的登記機構也將轉變為律師事務所和會計師事務所這樣的認證機構。
舉個淺顯的例子，在中國，婚姻登記還是在民政局進行；而在西方，我們都知道，舉行婚禮在教堂舉行，要邀請親朋好友，在牧師的主持下，問幾個問題“你愿意嫁（娶）他（她）嗎？”。這就叫公示，即公示在教堂舉行，教會就是婚姻登記機關，教會主持的婚禮就具備了公示的效力，從而產生法律效力。
所以，消費者們，要尊重自己手上的筆，謹慎簽字，落筆有萬斤呀。
誤解五、買了產權有問題的房子就一定是中介的責任。
誤解六、找中介買房就是要轉嫁一切風險。
