在連續的政策組合拳重擊之下,房地產市場的變化正進入第二階段:試探性降價。標志性事件是,5月6日,恒大地產在香港宣布,集團旗下所有產品將全線以8.5折對外銷售。這是樓市新政實施以來,第一張被推掉的多米諾骨牌。此前,房地產市場經歷了成交量急劇下降的第一階段。市場普遍的預期是,第三階段,房地產將迎來價格的全面下挫,從10%-30%不等,直到投資價格向消費價格回歸。
在這種背景下,據我們了解,具有剛性需求的都市“80后”白領開始“逆用政策”,考慮出手買房。對他們而言,時機、地段、面積等都是難度不小的選擇題。投資周刊記者遍訪各方專家,希望為這部分人群的購房提供一些參考。需要提醒的是,房價正處于“下降通道”中,目前而言,購房似乎到了只能看不能動的階段,因此購房需要有耐心,先比較等待,待明朗后再做決定。
【案例】
前幾天,小周走進五羊新城廣場附近的一家房產中介,前臺齊整整坐了七八個業務員,但沒有一個客戶。一個電話過來,業務員們手忙腳亂,各自搶著把旁邊的分機熱線接上,“喂”。
對于業務員們來說,在目前冷清的市場行情中,能接到一個潛在客戶的電話殊為不易,因此大家都爭著第一時間拿起話筒。而對于小周來說,作為一個大學畢業到廣州工作近兩年的“80后”,“現在看房的時候到了”。
小周來自江西,在一家事業單位工作。他知道,像他這樣來自外省但準備在廣州扎根的“80后”為數不少,他們大多面臨置業成家的壓力,而他僅僅是數以百萬計的同齡眾生中的一員。隨著年齡增長,年近花甲的父母也希望小周早點買下房子,成家立業,“看看你,每月租房就要交1000元,還不如早點買套房子供著”。
“買房可是一道道選擇題”,小周告訴記者,他理解父母的焦急,但目前買房要考慮的因素太多:一手房還是二手房,市區或是遠郊,面積多大,帶學位與否,等等,“這些指標雖不能面面俱到,但還是希望兼顧大多數吧”。
如果買房只是這些“硬指標”還好一些,令小周倍感頭疼的是,還要考慮女友工作地點這一“軟指標”。由于他的工作在市區而女友在郊區,房子買得離他近點還是離女友近點,小周也犯了迷糊。
好在房產新政后,房價再沒有像前兩年那樣飆升,有些樓盤價格還暗暗松動,這多少緩解了小周的壓力。“慢慢看吧,遇著合適的就買”,小周帶著一堆的考量“指標”,又走進珠江新城的“滿堂紅”。
【策略】
“80后”買房,巧做選擇題
郊區一手房VS市區二手房
目前,隨著市區可用土地資源的日益減少,城市開始“攤大餅”式地向郊區擴張,房產商開發的新樓盤也更多地流向郊區,市區即便有新樓盤,也往往意味著“天價”開盤。
據了解,目前,珠江新城西區的“名悅”每平方米售價已在25000元之上,而且均為四室兩廳以上的大戶型,一套房子下來已是四五百萬元的售價,其它市區樓盤的“身價”也普遍不低。小周表示,一般“80后”肯定不會考慮買市區一手房,“誰買得起呀”。
對于普通消費者來說,一手房與二手房的差異往往意味著在郊區與市區之間進行選擇。某房產中介公司的楊小姐向記者介紹說,不同層次的消費群體對房子的消費需求也不同,“80后”在對一手房或二手房的選擇上,也存在著一定的分歧,市區二手房配套相對完善、交通便利,但郊區一手房則以房子新、價格實惠、環境好取勝,“比如地處金沙洲的糖果社區,現在已經開始搞‘N+1’多送一個房間的活動,這對剛起步的年輕人來說很實惠”。
相比起來,二手房不僅不搞促銷,而且比一手房還需額外交納一些費用,比如房屋售價1.2%的按揭服務費、0.5%-2.5%的中介費,還有1.5%的契稅等,這些費用往往達好幾萬元,在一定程度上拉近了二手房與一手房的差價。
除價格之外,上下班的時間成本是購房者較為關心的。如今,由郊區到市區的時間成本正變得越來越昂貴,假設每天需要2小時花在交通上,那么1個月即有44小時(按22個工作日計算)、1年即有528小時(約合22天)的交通成本。
這個成本代價讓小周覺得有點大,他表示目前尚未決定是買郊區的一手房還是市區的二手房,“但郊區樓盤將來會開通地鐵也可以考慮”。
大戶型VS小戶型
由于參加工作時間不長,小周買房時希望能兼顧實用和實惠。由于父母退休以后要來廣州一起住,在看房時,小周多留了一個心眼:除了向房屋中介詢問可承受的兩室的房型外,還打聽“小三房”的價格如何。
楊小姐表示,目前市面上多存在90平方米以下的兩室戶型和130平方米以上的三室戶型,兩室戶型容易出租,因而受投資者追捧,三室戶型適合居家,因而算是“剛性需求”。而90-110平方米的“小三房”往往被開發商忽略,實際上這種房型有很廣的市場。
在大戶型與小戶型之間的選擇上,小周覺得如果經濟條件允許,肯定想買一個大一點的,“一家人住在一起寬寬松松,私密性也比較好,住著舒服”。但事實上,在一套房子動輒上百萬元的情況下,小周并沒有太多選擇,“小三房”成為他的折衷選擇。
小周介紹說,以一套房子售價110萬元計算,如果首付40萬元的話,70萬元貸款20年期的話,月供也達到4600多元,“這對于我們小職員來說,經濟壓力也不小”。
業內有關人士認為,有些“80后”通過父母提供的購房首付選擇大戶型。他們喜歡更安逸穩定一點的生活,希望在父母的幫助下一步到位,這樣可以省去很多麻煩。
但是有些“80后”則希望通過自身奮斗先購置小戶型,這樣可以不讓父母為自己的購房貸款過多而操心,即便從投資的角度來看,幾年后這些小戶型或賣或租都十分方便,如果賣掉再換置舒適的大戶型,也能從中得到一筆不小的投資收益。
帶學位VS不帶學位
“買房大計,十年為本”。對于“80后”來說,買房考慮需要周全一些,除了面積大小、一手二手、交通問題等,房子是否帶學位也成為一大考慮因素。
記者調查時發現,學位因素導致一些房價高企。同為二手房,但“帶名校學位”的價格要比不帶的高出1000-3000元/平方米。中原地產的一位工作人員告訴記者,五羊新城華逸景軒有些二手樓盤達19000元/平方米,不低于一些新樓盤的價格,帶省級學校學位的因素“功不可沒”。
據了解,越秀區特別是原東山區一帶,被市民視作傳統的教育強區,培正小學、署前路小學、育才小學等多所省一級小學都坐落在這一片區,這也導致東山口附近的樓盤價格水漲船高。
