案情：
原告何某于１９９４年１０月將在農村的四上四下樓房賣給了被告殷某，雙方簽訂了房屋買賣協議，約定房屋的轉讓價為６９５００元。成交后，原告了解到，農村的房屋不能買賣，買賣后也不能辦理房屋的過戶手續，即與被告協商退房退款，被告不同意，為此涉訟。
法院認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣協議所基于的買賣標的物系農村房屋，涉及農村房屋買賣應辦理農村宅基地使用權的審批手續。由于本案的原、被告在買賣房屋時未辦理相關的手續，所以雙方所簽訂的房屋買賣協議無效。法院判決被告將房屋返還給原告，原告將６９５００元返還給被告，并承擔一定的利息。
筆者認為，法院的處理是正確的。
１、《土地法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并進行轉讓，這勢必將宅基地使用權的主體擴大化。
２、《土地法》第六十三條規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。如果農民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權的非農業建設，因而為該規定所禁止。
３、根據１９９３年１１月１日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，農村村民宅基地的申請有著非常嚴格的規定，如果村民的房屋買賣不經有關部門的批準就可以成立，則國家關于宅基地使用需要審批的相關規定形同虛設，也是極不嚴肅的。
４、１９９９年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。應該說，當事人出售自己所有的財產在法律上并無任何障礙，但正是由于農村房屋買賣的特殊性，我們必須要考慮與土地權屬相關的法律規定。這就是說，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經法定程序，均不得享受農村的宅基地使用權。
