按照國土資源部發(fā)布的71號(hào)令，到8月31日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。過去在市場，有不少土地交易不是明碼標(biāo)價(jià)，而是只要買賣雙方商定一個(gè)價(jià)格就行了，行話叫協(xié)議轉(zhuǎn)讓。按照71號(hào)令規(guī)定，過了8月31日，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的大門就會(huì)徹底關(guān)上，房地產(chǎn)業(yè)界也把這個(gè)時(shí)間稱為“8·31”期限。
陷阱一“項(xiàng)目爛尾”
專家分析，我分析“8·31”有可能會(huì)出現(xiàn)樓沒爛尾，但“項(xiàng)目爛尾”的情況，會(huì)給這部分業(yè)主的權(quán)益帶來損害。
王海認(rèn)為，譬如業(yè)主買了開發(fā)商的一期的房子，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說二期這里有個(gè)會(huì)所、三期那里有個(gè)幼兒園什么的，業(yè)主一看這兒的配套設(shè)施挺全，那就掏錢買房。如果一旦二期、三期的項(xiàng)目被砍了、沒過關(guān)，或者是開發(fā)商沒能力在短期內(nèi)繳清二期、三期的土地出讓金，又從銀行貸不來款，那么這些二期、三期的規(guī)劃很可能因此就無法實(shí)現(xiàn)。
對于一期的業(yè)主來說，沒有了這些配套設(shè)施，他(她)就可以認(rèn)為自己房子的價(jià)值貶值了。
陷阱二配套縮水
王海說，由于“8·31”讓開發(fā)商取得土地的成本增加，如必須繳清土地出讓金等，并要求開發(fā)商拿土地的程序必須公開、透明，這就使一些原來比較容易拿到的土地現(xiàn)在再取得就困難了，原來可能拿到的土地也許就拿不到了。
他說，這就很可能會(huì)出現(xiàn)一種情況，對于已經(jīng)買了一期房子的人來說，一旦開發(fā)商無力開發(fā)二期、三期，那么當(dāng)時(shí)在買房時(shí)開發(fā)商向購房者所說的二期、三期會(huì)建設(shè)網(wǎng)球場、游泳池等其他配套設(shè)施，也就不可能出現(xiàn)了。
陷阱三合同漏洞
王海說，我看開發(fā)商為了盡快賣房子，也許有一些沒過關(guān)的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)問題，我大致歸納了一下，很可能出現(xiàn)三種情況。如果購房者碰巧遇到了其中任何一種情形，都是一件堵心的事。
我在幫購房者打房屋官司時(shí)，感觸最深的就是購房者的證據(jù)太少了，原因是當(dāng)初簽合同時(shí)簽得不細(xì)。
對于社區(qū)的建設(shè)概況，合同中要求寫清社區(qū)總用地面積、總建筑面積、其中商品房面積、公用建筑面積以及重要指標(biāo)容積率等具體數(shù)字。而且出賣人承諾在合同或廣告中所說明的公共設(shè)施均可在買受人入住時(shí)投入使用，如果社區(qū)可能進(jìn)行分期建設(shè)，則前述設(shè)備及設(shè)施均與后期工程無關(guān)。對于施工進(jìn)程，合同中也提及社區(qū)共有樓房的數(shù)量，以及各期工程的開工時(shí)間與竣工時(shí)間。
此外，合同還對幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、停車場、郵局、娛樂設(shè)施的數(shù)量、面積、交付使用時(shí)間做了明確規(guī)定。還有交通公路的等級(jí)、寬度、質(zhì)量、交付使用時(shí)間也都有相應(yīng)的規(guī)定。
陷阱四霸王條款
王海說，業(yè)主要明白，對于學(xué)校、會(huì)所、商場、停車場等等這些周邊配套設(shè)施來說，它們統(tǒng)一叫做“環(huán)境價(jià)值”，是你的房子的價(jià)值的一部分，但“環(huán)境價(jià)值”是一種無形資產(chǎn)，它不直接表現(xiàn)在購房合同里。不信找出合同來看看，里面肯定沒寫著二期、三期的內(nèi)容，更沒提二期、三期一旦開發(fā)不了怎么辦的措施———開發(fā)商也根本不可能給你寫上，他們非常會(huì)給自己規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
王海認(rèn)為，因此開發(fā)商要是拿出那種“霸王條款”的合同讓業(yè)主簽署，就是明顯違法。在南京就有某小區(qū)的業(yè)主們通過業(yè)主委員會(huì)向法院起訴開發(fā)商，要回了地下車庫。但是，這種事后維權(quán)的成本太高了，業(yè)主要為請律師集資等等。因此業(yè)主可以采取團(tuán)購的方式，大家集體拒簽。
陷阱五惡意破產(chǎn)
王海說：“這是個(gè)很讓人氣憤的情況，因?yàn)楝F(xiàn)在的開發(fā)商大都是有限責(zé)任公司，一旦他宣布破產(chǎn)，那購房者很可能什么也要不回來。我手上就有一個(gè)類似的案子，明明是開發(fā)商的責(zé)任，購房者向他索賠100萬元，開發(fā)商就說你再要錢我就宣布破產(chǎn)。如果他真的宣布破產(chǎn)，不但購房者這100萬元要不回來，以前的投入也打水漂了。開發(fā)商這么一嚇唬，購房者就想放棄，關(guān)鍵就是他(她)當(dāng)初簽的合同不細(xì)致?！?
陷阱六權(quán)利真空
這時(shí)候業(yè)主該怎么辦？能委托業(yè)主委員會(huì)嗎？王海說：“我看這又是一個(gè)難題。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)政策規(guī)定，只有當(dāng)二期、三期都建設(shè)好，才能成立業(yè)主委員會(huì)。現(xiàn)在只有一期的房子，是無法成立業(yè)主委員會(huì)的。除非是修改建設(shè)規(guī)劃，只保留一期，但此時(shí)成立的業(yè)主委員會(huì)，只是一期的業(yè)主委員會(huì)，只能管理一期的問題，依然無權(quán)管理二期、三期?！?
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