1月18日，張先生突然接到一家著名房地產(chǎn)商的電話，催促他繳納物業(yè)費(fèi)。張先生丈二和尚摸不著頭腦，“在長(zhǎng)白島新買的樓盤沒有給我發(fā)過入住通知書，還沒辦理入住，何來的物業(yè)費(fèi)之說？”張先生忐忑之余，研究了自己的《購房合同》，不看不要緊，一看補(bǔ)充條款，他還真得開始繳物業(yè)費(fèi)了。
沒有入住卻要繳納物業(yè)費(fèi)；小范圍的面積誤差不退不補(bǔ)，而且由于面積誤差產(chǎn)生的稅費(fèi)變更都由購房者自行承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)證辦理要一年，賠償金額卻僅有十萬分之一……《購房合同》中的諸多霸王條款，讓張先生頭痛不已。記者翻閱了沈城幾大上市公司的《購房合同》，發(fā)現(xiàn)許多公司都在原有的規(guī)范文本下，擅自增改條款。開發(fā)商此舉的目的當(dāng)然只有一個(gè)：減少自我風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁給買受人。
2010年，為何《購房合同》越來越不規(guī)范？為何開發(fā)商將合同中補(bǔ)充協(xié)議越寫越細(xì)？為何購房者必須要簽署諸多的霸王條款？1月18日，本報(bào)特別邀請(qǐng)了市中級(jí)法院民二庭的韓鵬法官為您解讀這些條款。
1面積誤差0.5%內(nèi)不退不補(bǔ)？
現(xiàn)狀：在張先生的這份《購房合同》里，第五條關(guān)于面積誤差的規(guī)定，開發(fā)商多增加了一條“經(jīng)雙方同意執(zhí)行”的選項(xiàng)：（面積）差異值在+或-0.5%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方互相不退不補(bǔ)；面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款。
內(nèi)幕：按此項(xiàng)規(guī)定，一旦面積誤差僅在0.5%內(nèi)，開發(fā)商可不退房款或買受人可不補(bǔ)交房款。這條看上去貌似公平的條款，其實(shí)暗藏著貓膩。因?yàn)殚_發(fā)商一般情況下都會(huì)多算面積，絕大多數(shù)情況下，面積只會(huì)少而不會(huì)多。張先生說，簽合同時(shí)，售樓員的解釋是原來出現(xiàn)過面積誤差給予業(yè)主賠償?shù)那闆r，如果以一套100平方米、單價(jià)為5000元/平方米計(jì)算，面積少0.5%，就需要向業(yè)主退還2500元房款，百戶總金額就達(dá)25萬元。而實(shí)際情況是，大部分戶型都超過100平方米，面積越大，單價(jià)越高，賠償?shù)慕痤~就越大。
法律規(guī)定：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條對(duì)面積誤差有明確的規(guī)定，但前提是合同有約定的，按照約定處理。沒有約定的，適用該條規(guī)定。現(xiàn)在大部分《商品房買賣合同》都執(zhí)行合同中關(guān)于面積誤差的固定條款，買賣雙方自行約定的條款并不常見。如果雙方約定了面積不退不補(bǔ)，一旦簽訂合同即表明買賣雙方都接受該項(xiàng)約定，因此買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看清相關(guān)條款。
2遞交產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)365天？
現(xiàn)狀：《購房合同》第十五條是關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理的規(guī)定，張先生的合同中是如此規(guī)定的：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。”在“如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理：出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款壹十萬分之壹的違約金……”
早在2005年，沈陽市消協(xié)在解釋購房霸王條款時(shí)，就將“150日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”列為其中之一。據(jù)消協(xié)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于購房人辦理權(quán)屬證書的期限，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》作出了明確規(guī)定，即商品房交付或銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)。而開發(fā)商自己規(guī)定的365天，則比霸王條款還要“霸王”。
內(nèi)幕：沈陽市有個(gè)別開發(fā)商，在此規(guī)定內(nèi)按國(guó)家相關(guān)部門要求填寫“90天”，賠償額為“千分之二”。合同內(nèi)規(guī)定的時(shí)間天數(shù)越長(zhǎng)，開發(fā)商違約的可能性越小，違約金的數(shù)額越小，開發(fā)商違約的責(zé)任越小。試想，一套50萬的房子，因產(chǎn)權(quán)證辦理延期起訴開發(fā)商，不僅需要舉證開發(fā)商逾期遞交手續(xù)的證據(jù)，還要搭上訴訟費(fèi)和時(shí)間精力，勝訴后還存在執(zhí)行的難處，最后僅能拿到每天50元的賠償金額。誰還會(huì)去干這不合算的事呢？
法律規(guī)定：雖然《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定了辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)應(yīng)當(dāng)在交付后90日內(nèi)，但是該條款并不是強(qiáng)制性的條款，而且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的出賣人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任也排除了當(dāng)事人有特殊約定的情形，因此如果商品房買賣合同中沒有約定天數(shù)，可按最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的原則處理，但如果合同中規(guī)定了天數(shù)，則應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)此有特殊約定。如果雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)低于逾期交房造成的實(shí)際損失，買受人可以要求適當(dāng)提高違約金的標(biāo)準(zhǔn)。
3補(bǔ)充協(xié)議暗藏殺機(jī)
現(xiàn)狀：張先生的《購房合同》，有長(zhǎng)達(dá)8頁的27條補(bǔ)充協(xié)議，其中出現(xiàn)了太多的霸王條款。比如第5條規(guī)定：“如因面積差異導(dǎo)致的相關(guān)稅費(fèi)變化問題，由買受人自行承擔(dān)，”第8條規(guī)定：“在商品房達(dá)到交付使用條件后，除買受人未按合同約定支付房?jī)r(jià)款外，出賣人應(yīng)以掛號(hào)信或特快專遞通知買受人辦理交付手續(xù)。買受人未接到商品房交付使用通知書的，以合同約定的交付期限的最后一天為交付使用時(shí)間，商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，自商品房交付之日起，由買受人承擔(dān)。”正是在這條規(guī)定下，即使張先生沒有接到入住通知書，但合同規(guī)定的交付日期是2009年12月31日，即使沒接到入住通知書，他也要開始繳納物業(yè)費(fèi)了。而且，由于面積誤差產(chǎn)生的稅費(fèi)變更，由他自己進(jìn)行更改。
內(nèi)幕：《商品房買賣合同》是建設(shè)部規(guī)定的規(guī)范文本，改動(dòng)的空間不大，即使如此，開發(fā)商還是鉆了幾條法律法規(guī)空子。在《商品房買賣合同》中有一頁補(bǔ)充協(xié)議，是由開發(fā)商制定的條款，購房者簽字后必須執(zhí)行的內(nèi)容。許多購房者，在簽署合同時(shí)，只看合同，不看補(bǔ)充協(xié)議。即使發(fā)現(xiàn)霸王條款，開發(fā)商也不會(huì)更改，購房者只得簽署。而這份看上去不起眼的補(bǔ)充協(xié)議，正被許多開發(fā)商利用，成為增設(shè)霸王條款的天堂。
法律規(guī)定：一般來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買賣雙方對(duì)于面積差異處理原則的約定來確定，買受人應(yīng)當(dāng)按照自己實(shí)際購買的房屋的面積來承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)，但雙方如果有特別的約定，則應(yīng)當(dāng)尊重雙方的約定。關(guān)于房屋交付的問題，在合同約定的交付日期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式通知買受人辦理交付手續(xù)。如果開發(fā)商有證據(jù)證明買受人接到了其交房通知，只是由于買受人的原因未辦理交付，則相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)。但是如果開發(fā)商不能證明其已經(jīng)履行了通知義務(wù)，則相關(guān)費(fèi)用不應(yīng)由買受人承擔(dān)。
