福州市中心的一現(xiàn)售新樓盤(pán)打出超低首付吸引購(gòu)房者，而該樓盤(pán)周遍房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元高位。攝影/來(lái)建強(qiáng)
近期，福州市出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因急于回籠資金，為購(gòu)房者墊付首付款，向銀行套取按揭房貸的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商此舉表面上是為購(gòu)房者打開(kāi)買(mǎi)房的方便之門(mén)，實(shí)則是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了暗藏的“套貸”風(fēng)險(xiǎn)。
資金“缺血”開(kāi)發(fā)商代客“套貸”
記者不久前發(fā)現(xiàn)，位于福州市臺(tái)江區(qū)的樓盤(pán)項(xiàng)目——“51公館”悄然打出“零首付”售房廣告。央行不是早就禁止零首付了嗎？記者以購(gòu)房者身份來(lái)到該樓盤(pán)售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，如果看中哪套現(xiàn)房，而無(wú)力及時(shí)支付首付款，開(kāi)發(fā)商可以為購(gòu)房者墊付全部首付款。
工作人員說(shuō)，墊付首付款有一個(gè)條件，購(gòu)房者必須與開(kāi)發(fā)商簽訂《墊付合同》，交3萬(wàn)元保證金，售樓部為客戶開(kāi)出已交首付款的證明收據(jù)，客戶憑此收據(jù)可向開(kāi)發(fā)商委托的銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款；根據(jù)合同約定，客戶必須在今年底前將首付款全額補(bǔ)上，開(kāi)發(fā)商再向客戶正式交房。
記者心里盤(pán)算：按該樓盤(pán)所在的地段，每平方米均價(jià)接近1萬(wàn)元，一套70平方米的小戶型總價(jià)約70萬(wàn)元，首付款以30%的比例支付，約21萬(wàn)元。對(duì)于一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商墊付全部首付款簡(jiǎn)直是讓購(gòu)房者撿著了“大便宜”。
但轉(zhuǎn)念一想，記者覺(jué)得不對(duì)勁，問(wèn)：“如果期限到了補(bǔ)不上首付款怎么辦？”
工作人員答道：“根據(jù)合同約定，客戶要賠付違約金，保證金也將被沒(méi)收。如果提前補(bǔ)上首付款，就可以提前拿到房子。”
“這就是說(shuō)，我在這里買(mǎi)房，可以不用付首付款，還能先在銀行拿到住房按揭貸款，延遲一段時(shí)間向開(kāi)發(fā)商支付首付款，是嗎？”記者問(wèn)。
“是的。”工作人員提醒記者，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時(shí)，千萬(wàn)不能說(shuō)沒(méi)有付首付款，而是要說(shuō)已交過(guò)首付款，其他的事就全部由我們來(lái)協(xié)調(diào)。”
記者對(duì)開(kāi)發(fā)商將與銀行怎么“協(xié)調(diào)”辦理按揭貸款充滿疑問(wèn)，再三追問(wèn)之下，工作人員謹(jǐn)慎表示，那是“秘密”。
工作人員還說(shuō)，該樓盤(pán)項(xiàng)目推出“零首付”，吸引了許多購(gòu)房者，尤其是一些炒房者，如今該樓盤(pán)項(xiàng)目所剩的房源不多。
記者發(fā)現(xiàn)，不少福州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商近期競(jìng)相推出墊付一定比例首付款的方式促銷(xiāo)新開(kāi)樓盤(pán)。位于福州市倉(cāng)山區(qū)名為“金輝·伯爵山”的樓盤(pán)以開(kāi)發(fā)商代墊10%首付款方式在售房；另一名為“中聯(lián)·水岸名居”樓盤(pán)也采取為購(gòu)房者墊付15%首付款的做法……
閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商墊付首付款其實(shí)是一種變相的“零首付”做法，這樣做主要是因?yàn)樵诰o縮的宏觀調(diào)控政策作用下，售房出現(xiàn)困難，開(kāi)發(fā)商資金面臨“缺血”的窘境。
無(wú)力還貸“套貸”苦果轉(zhuǎn)嫁于誰(shuí)
一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商墊付首付款實(shí)質(zhì)是代購(gòu)房者向銀行“套貸”，這完全是開(kāi)發(fā)商賣(mài)不出房子時(shí)的無(wú)奈之舉，而且開(kāi)發(fā)商根本不會(huì)真的墊付首付款。一些炒房者在資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)常與開(kāi)發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”，等待資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)后再向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交首付款。
林忠華告訴記者，在北京、上海等地曾興起由銀行提供“零首付”住房按揭貸款，央行于2001年作出“嚴(yán)禁零首付個(gè)人住房貸款”的規(guī)定。但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商墊付首付款是一種變相的“零首付”做法，普通購(gòu)房者如果貪圖這個(gè)便宜，向銀行套得貸款后，萬(wàn)一無(wú)力還貸，勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)。
“如果購(gòu)房者到期不能補(bǔ)交首付款，根據(jù)與開(kāi)發(fā)商事前約定的合同，不僅拿不到房子，還要損失保證金，那就是‘賠了夫人又折兵’。期望短期內(nèi)獲利還款的炒房者最有可能出現(xiàn)這種情況。”林忠華說(shuō)，“就算炒房者如約補(bǔ)上首付款，但房子沒(méi)能及時(shí)出手，一旦發(fā)生無(wú)力還貸時(shí)，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證已被轉(zhuǎn)移抵押到銀行，開(kāi)發(fā)商拿到銀行放貸，順利實(shí)現(xiàn)資金回籠，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”。
一段時(shí)間以來(lái)，購(gòu)房者因無(wú)力還貸而拖欠銀行房貸的案件數(shù)量正在增多。據(jù)福州市倉(cāng)山區(qū)法院介紹，去年下半年以來(lái)，該區(qū)因無(wú)法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多，僅在去年9月份，倉(cāng)山區(qū)法院就審結(jié)了買(mǎi)房按揭類案件69起，是2006年總數(shù)的好幾倍。
記者找到“51公館”樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商委托按揭房貸的銀行，該行福州鼓樓支行的一位林姓經(jīng)理告訴記者，銀行根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的材料為客戶辦理按揭房貸，銀行的程序還無(wú)法審核材料的真?zhèn)危虼艘矡o(wú)法辨別開(kāi)發(fā)商墊付首付款的行為。
住房貸款市場(chǎng)應(yīng)盡快建立“防火墻”
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付首付款售房現(xiàn)象目前在深圳、廣州等不少城市出現(xiàn)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起有關(guān)監(jiān)管部門(mén)重視。我國(guó)住房貸款市場(chǎng)應(yīng)盡快建立健全“防火墻”機(jī)制，銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束。
王阿忠說(shuō)，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，高房?jī)r(jià)會(huì)把一些缺乏信用的貸款風(fēng)險(xiǎn)掩蓋起來(lái)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期一般為三年到八年，購(gòu)房者出現(xiàn)拖欠房貸，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)浮出水面。
業(yè)內(nèi)專家警示，房貸違約將給購(gòu)房者帶來(lái)很大的負(fù)面影響。一方面會(huì)增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，按照合同將被收取較高的罰息；另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng)，今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制，或被拒絕，或被附加高要求的條款。
