近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知明確:住房套數(shù)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量認(rèn)定。對(duì)于在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有成套住房的、已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房的、貸款人通過(guò)盡責(zé)調(diào)查核實(shí)已有住房的借款人，或不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策。通知確立了二套房“認(rèn)房兼認(rèn)貸”的原則。
政策的嚴(yán)厲程度可謂前所未有，但仍有購(gòu)房者想方設(shè)法鉆空子并企望規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。這成為了熱點(diǎn)話題。
二套房政策：有漏洞可以鉆?
為了降低二套房高于基準(zhǔn)利率1.1倍的高昂利率成本，一些購(gòu)房者在“看漲”預(yù)期或迫切需求下，向中介、銀行、專業(yè)人士咨詢對(duì)策，更有人網(wǎng)上求“妙方”:
“2005年12月本人單獨(dú)貸款購(gòu)買了一套房子，房產(chǎn)只是我一個(gè)人的，2008年7月我結(jié)婚。假設(shè)一，如果我把我現(xiàn)在的房子賣掉并還清剩余貸款之后，再貸款買房子，算二套房嗎?假設(shè)二，按假設(shè)一賣掉之后，以我老婆的名義買呢?假設(shè)三，本人結(jié)婚未滿3年，假設(shè)我們馬上‘離婚’后，再以我老婆名義買呢?新政策雖然出了，但自己又不懂，麻煩各位達(dá)人解囊相助。”
對(duì)于前兩種情況，一些熱心網(wǎng)友給予了非“二套”的回答，而“假離婚”的做法引起了巨大爭(zhēng)議。對(duì)此，一位婚姻事務(wù)律師表示，若正式走完法律程序，“假離婚”就是真離婚。若有一方反悔，不免要承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失的不利后果。因?yàn)殡x婚后再?gòu)?fù)婚，由于倉(cāng)促離婚協(xié)議難免不明確，一些本應(yīng)共有的財(cái)產(chǎn)可能在復(fù)婚時(shí)就變成一方婚前財(cái)產(chǎn)，還比如以上網(wǎng)友所咨詢的婚前房產(chǎn)離婚時(shí)就只能認(rèn)定為男方婚前財(cái)產(chǎn)，明顯不利于另一方。更有甚者，一方蓄意假戲真演，另一方就很可能“賠了夫人又折兵”。
婚后雙方共同貸款購(gòu)房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購(gòu)房，“假離婚”還能奏效么?一些銀行人士表示，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到當(dāng)事人的貸款記錄，即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房，因此這種情況下“假離婚”并不能規(guī)避二套房新政。
“另辟蹊徑”：后果挺嚴(yán)重
二套房認(rèn)定的每種情形似乎都能被鉆空子，針對(duì)住房登記系統(tǒng)尚未全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，核實(shí)不容易的情況，一些人想出如下法子:為買房不按二套房算利息，戶口在異地的，夫妻回原籍出具單身證明;或不能提供稅單和社保證明的，支付費(fèi)用讓其公司幫助開(kāi)具收入證明、補(bǔ)繳社保……
“這些行為屬于出具虛假證明騙貸。”北京市盈科律師事務(wù)所陳曉華律師明確指出:“一般購(gòu)房借款合同，大多會(huì)規(guī)定違約條款。如果因購(gòu)房人出具了虛假證明被銀行拒絕貸款，導(dǎo)致不能履行購(gòu)房合同，則購(gòu)房人要承擔(dān)違約責(zé)任。而目前很多購(gòu)房合同違約金很高，有些多達(dá)房?jī)r(jià)的20%。舉例說(shuō)，購(gòu)買價(jià)格為200萬(wàn)元的房屋，由于購(gòu)房人違約，則購(gòu)房人除了要賠償賣方在締約過(guò)程中的所有損失，還得支付40萬(wàn)元的違約金。”
“即使是成功貸款了，但后來(lái)銀行查出是出具虛假證明以獲得貸款的，銀行還有權(quán)利要求解除合同，并要求提前還貸。”陳曉華律師補(bǔ)充。通知明確:“如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。”這意味著這種不誠(chéng)信行為將會(huì)被銀行記錄在案，而且影響日后包括消費(fèi)貸款等融資活動(dòng)。
那么，如果不向銀行貸款，借助其他“民間金融機(jī)構(gòu)”呢?據(jù)銀監(jiān)會(huì)辦公廳公布的就《防范金融風(fēng)險(xiǎn)警惕非法“貸款廣告”》答記者問(wèn)一文的說(shuō)明：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第十九條、第四十四條，《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》第四條、第十八條等規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事發(fā)放貸款活動(dòng)的，為‘非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)’。個(gè)人或企業(yè)擅自設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者非法從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的，將被依法取締;構(gòu)成犯罪的，將被依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，將會(huì)受到行政處罰。因參與非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)受到的損失，由參與者自行承擔(dān)。”
