近來(lái)，在接待一些前來(lái)咨詢的二手房購(gòu)房者時(shí)發(fā)現(xiàn)，上、下家在產(chǎn)權(quán)變更過(guò)戶過(guò)程，或下家已經(jīng)入住的情況下，雙方仍時(shí)有糾紛發(fā)生。這是怎么一回事呢?原來(lái)，上、下家由于缺乏房屋交易經(jīng)驗(yàn)，在交易過(guò)程中往往比較注意房屋價(jià)格、中介費(fèi)和契稅等比較大的費(fèi)用，而在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上往往不甚關(guān)心。這些細(xì)節(jié)主要是二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢后的義務(wù)，也就是通常所說(shuō)的“后合同義務(wù)”。“后合同義務(wù)”是指合同履行完畢，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的告知、協(xié)助等義務(wù)。歸納起來(lái)，二手房買(mǎi)賣(mài)的“后合同義務(wù)”主要有以下七項(xiàng)：
結(jié)清水表帳單
由于本市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，上、下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。因此，在二手房交易過(guò)程中，下家往往忽視了在合同中就有關(guān)水費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)作出約定，也沒(méi)有查核具體已使用的數(shù)字有多少，或沒(méi)有詢問(wèn)有無(wú)拖欠水費(fèi)等情況，結(jié)果造成遺留水費(fèi)帳單無(wú)人支付的問(wèn)題。按自來(lái)水公司規(guī)定：不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在合同中約定交房日之前的水費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)就顯得尤為重要了，同時(shí)別忘了將交房日的上個(gè)月份的已繳訖水費(fèi)帳單作為合同附件。
告知電表狀況
目前，本市電力公司也已普遍實(shí)行戶名住宅地址制度，取消了過(guò)去的實(shí)名制，過(guò)去征收的80元的電表押金也已全部退還給住戶了?？此坪孟駴](méi)什么問(wèn)題了，但是筆者就曾接待過(guò)這樣一位市民，事情是這樣的，下家與上家已辦結(jié)交房所有手續(xù)，且已入住半年有余。有一次電力部門(mén)檢修大樓線路，查出該購(gòu)房人所購(gòu)住宅的電表已私自啟動(dòng)過(guò)鉛封印。按電力公司規(guī)定：凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬違章用電，違者按違章用電處理。因此，在合同中同樣要像水費(fèi)那樣進(jìn)行約定，同時(shí)在交房過(guò)程中必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，以免日后生出不必要的糾紛。
結(jié)清煤氣費(fèi)
上海燃?xì)夤灸壳叭詫?shí)行住宅用戶實(shí)名制，因此根據(jù)規(guī)定必須辦理過(guò)戶手續(xù)。本市已取消了800元的煤氣初裝費(fèi)，取而代之的是征收730元的燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)。煤氣問(wèn)題發(fā)生糾紛，大多是上、下家雙方?jīng)]有在合同中對(duì)燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)進(jìn)行約定;或者雖有約定，但約定不清;或者還是按照過(guò)去的稱呼來(lái)約定;或者沒(méi)有約定辦理過(guò)戶的具體日期;這往往給“后合同義務(wù)”的履行留下了糾紛的隱患。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定：上、下家必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、轉(zhuǎn)讓人在交房日之前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)帳單，共同到燃?xì)獠块T(mén)辦理手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。筆者要提醒的是，上、下家除了要在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充條款中注明：本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以外;尤其重要的是，還要約定辦理過(guò)戶手續(xù)的具體日期，以免將來(lái)辦理起來(lái)遙遙無(wú)期。
結(jié)清電話費(fèi)
隨著市民生活水平的提高，有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話線路，此時(shí)下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是I SD N 電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。在此，筆者建議購(gòu)房者，現(xiàn)在電話新裝很方便，你完全可以讓原房主將電話移走，不計(jì)入房?jī)r(jià)。然后另外申請(qǐng)安裝電話，以免入住后每天接陌生人的電話而煩惱。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要不可，那就要和上家一起到電信部門(mén)拉一張截止到交房日的結(jié)算帳單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。
協(xié)助有線電視過(guò)戶
有線電視實(shí)行一戶
一卡制。從筆者處理的幾起糾紛來(lái)看，情況大多發(fā)生在封端問(wèn)題上。由于二手房買(mǎi)賣(mài)中有一部分是空關(guān)房，平時(shí)無(wú)人居住。因此，原業(yè)主一般不去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站自然要作封端處理了。問(wèn)題是如果上家事先不告知下家的話，就極易引起“后合同義務(wù)”履行的糾紛。因此，建議購(gòu)房人可在合同補(bǔ)充條款中約定：上家應(yīng)當(dāng)提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，到房屋所在地的街道有線電視站辦理過(guò)戶手續(xù)。
結(jié)算維修基金
物業(yè)維修基金剩余款額結(jié)算的糾紛比較多。大多發(fā)生在二手房交易過(guò)程中上家遺忘了收取房款以外，還有一筆維修基金沒(méi)有結(jié)算，等到想起時(shí)再去找購(gòu)房人協(xié)商，麻煩就大了。按照房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，維修基金帳戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中由上家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》可向下家收取。
遷移戶口
買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因有以下幾種情形：一是原同住人不同意出售，而中介商違規(guī)操作;二是權(quán)利人與同住人分配不均;三是轉(zhuǎn)讓人無(wú)新住宅，無(wú)處遷移;四是轉(zhuǎn)讓人怠于履行，遲延遷出。正是由于以上四種情形，使得二手房交易風(fēng)險(xiǎn)陡增。
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