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隨著房地產調控政策的出臺，我市房地產市場逐漸趨于平穩發展，但有關房地產稅收政策依然是市民關注的熱點。為此，本版今天繼續請深圳市地方稅務局咨詢中心重點就市民關注的房地產稅收政策等咨詢熱點作一個解答，敬請讀者垂注。
　　
　　問：開發商將房屋的架空層改為房產使用，但沒有辦理房產證，請問是否要繳納房產稅？
　　
　　答：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》、《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）、《深圳經濟特區房產稅實施辦法》的相關規定，開發商將架空層改造為房產，該房產無論是自用、出租，還是供他人使用，無論產權是否明確，無論賬簿有無記載，均應征收房產稅，并由房產使用人或代管人以房產原值為計稅依據繳納房產稅。如房產無房產原值，其房產原值可采取按照成本加合理的費用和利潤的方法核定。
　　
　　問：如何確定土地增值稅納稅義務發生時間？
　　
　　答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條的規定，土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉讓合同簽訂之日。以下通過非正常方式轉讓房地產土地增值稅納稅義務發生時間如下：
　　
　　（一）已簽訂房地產轉讓合同，原房產因種種原因遲遲未能過戶，后因有關問題解決后再辦理房產轉移登記，土地增值稅納稅義務發生時間以簽訂房地產轉讓合同時間為準。
　　
　　（二）法院在進行民事判決、民事裁定、民事調解過程中，判決或裁定房地產所有權轉移，土地增值稅納稅義務發生時間以判決書、裁定書、民事調解書確定的權屬轉移時間為準。
　　
　　（三）依法設立的仲裁機構裁決房地產權屬轉移，土地增值稅納稅義務發生時間以仲裁書明確的權屬轉移時間為準。
　　
　　（四）房地產所有人委托拍賣行拍賣，拍賣成交后雙方按照拍賣成交確認書簽訂房地產轉讓合同，土地增值稅納稅義務發生時間以簽訂房地產轉讓合同時間為準。
　　
　　問：采用包工不包料的方式裝修，營業稅如何計算？
　　
　　答：根據《財政部、國家稅務總局關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）的規定，納稅人采用清包工（即包工不包料）形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。
　　
　　上述以清包工形式提供的裝飾勞務，是指工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。
　　
　　問：個人將受贈的房產轉讓，計算營業稅時如何確定居住時間及房產原值？
　　
　　答：個人將受贈的不動產對外銷售計算營業稅時，對繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬原因受贈取得的住房，其購房時間按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，其購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅憑證上注明的時間確定。
　　
　　將受贈的不動產對外銷售，若適用按售房收入減去購買價款后的差額征收營業稅的，嚴格以房產證上登記的價款作為征稅扣除依據。
　　
　　問：個人將受贈的房產轉讓在計算繳納個人所得稅時有何規定？
　　
　　答：受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
　　
　　在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。
　　
　　問：個人接受贈與取得的房產有無發票？
　　
　　答：對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。因此，接受贈與取得的房產沒有發票。
　　
　　問：法定繼承的房產過戶需要繳納契稅嗎？
　　
　　答：對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征繳契稅，此規定不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。因此，法定繼承人繼承的房產不需繳納契稅。